Dans son dernier rapport, O. Eluère économiste spécialiste de l’immobilier au sein des études économique du groupe Crédit Agricole nous livre sa première analyse pour 2012.
Même s’il ne prévoit pas un effondrement du marché du neuf et de l’ancien, il anticipe pour 2012 la confirmation d’un repli marqué des ventes dans le neuf, de l’ordre de 8 % après 17% en 2011, et de 8% dans l’ancien après 3% en 2011.
Pour les prix, nous devrions assister en 2012 à une hausse de 2% dans le neuf (6% en 2011) et à une baisse de 6% dans l’ancien après une hausse de 4% en 2011.
Olivier Eluere estime que le marché immobilier français n’est pas en situation de bulle immobilière. En effet, sur la période 1998-2011, les prix ont augmenté en moyenne de 90% dans le neuf et de 150% dans l’ancien donnant une moyenne de 135%. Cependant cette hausse est très inférieure à celle des pays où les bulles ont éclaté : Espagne, Royaume-Uni et Irlande dans lesquels les prix étaient très surévalués, la spéculation très présente et l’endettement excessif. En France la demande est solide, et il n’y a pas de prise de risque excessif sur le crédit.
Cependant le marché français souffre de deux problèmes.
D’abord, les prix sont surévalués d’environ 25 %, et leur niveau élevé est en train d’écarter de plus en plus d’acheteurs.
Ensuite, l’offre est insuffisante. Depuis quinze ans la construction reste inférieure aux besoins.
La situation économique devrait accentuer la correction. La croissance devrait être nulle fin 2011 et début 2012, le chômage va continuer à augmenter, le crédit devrait être plus sélectif et plus cher. Dans ce contexte, la part des revenus que les ménages vont pouvoir consacrer aux logements va diminuer.
Les mesures contenues dans les plans d’économies ne sont pas favorables à l’immobilier et notamment à l’immobilier locatif. Les mesures les plus importantes sont le passage de 15 ans à 30 ans pour l’exonération de la plus value, la réduction de l’avantage fiscal du dispositif Scellier 14% en 2012 et son abandon dès fin 2012. La modification de la plus value devrait limiter les mises en vente réduisant ainsi l’offre.
A ces mesures s’ajouteront en 2012 l’élection présidentielle qui provoque toujours une période d’attentisme pour les investisseurs.
Au regard de la situation économique de la France et des mesures prévues dans les plans d’économies les prévisions de notre spécialiste semblent optimistes, cependant elles peuvent s’avérer exactes car l’immobilier joue actuellement le rôle de valeur refuge et ceci devrait perdurer voire s’amplifier en 2012.
Les tensions sur les marchés de la dette souveraine qui ont maintenant atteint l’Italie et commencent à toucher la France, la révision à la baisse de la croissance en Europe ainsi que la mise sous surveillance de la perspective stable de la note AAA de la France par l’agence Moody’s ont contraint le gouvernement français à annoncer le lundi 7 novembre un nouveau plan d’économies de 7 milliards d’€ pour 2012 qui fait suite à celui du 24 août qui représentait 10 milliards. L’objectif étant de ramener le déficit public à 3% du produit intérieur brut en 2013.
Ce plan comprend des mesures visant à faire entrer des recettes supplémentaires et des diminutions de dépenses.
La mesure la plus rémunératrice (€ 1,7 mds en 2012 et 3.4 mds en 2013) serait l’arrêt en 2012 et 2013 de l’indexation sur l’inflation des barèmes de l’impôt sur le revenu, de l’impôt sur la fortune et des différents plafonds de donations et de successions.
A titre d’exemple en supposant un taux d’inflation de 3% en 2011, un couple sans enfant disposant d’un revenu imposable de 80 000 € augmentant au même rythme que l’inflation verrait son IR passer 10 467 € à 11 115 € soit + 648 €.
Deuxième mesure dont l’impact serait d’environ 1.8 milliards d’€ : la création d’un nouveau taux intermédiaire de TVA à 7% pour les secteurs du bâtiment, de la restauration et des services à la personne.
Troisième mesure par ordre d’importance estimée à 1,1 milliards d’€ : la surtaxe « temporaire » de 5% de l’impôt sur les sociétés dont le chiffre d’affaires dépasse 250 millions d’€.
Le dispositif est complété par une augmentation du prélèvement forfaitaire libératoire qui passe de 19% à 24% sur les dividendes et les intérêts. Pour les dividendes il s’agit de « rapprocher » la fiscalité du travail et du capital.
Pour les intérêts, en première lecture, on peut penser que seuls les contribuables des deux dernières tranches marginales d’imposition (30% et 41%) seraient concernés. Dans les faits, les contribuables des tranches 5.5% et 14% vont intégrer les intérêts dans leurs revenus et seront rattrapés par la première mesure (désindexation du barème de l’IR).
Enfin dernière mesure de renforcement des recettes : la suppression ou le rabot de niches fiscales : le prêt à taux zéro ne concernerait dorénavant que le neuf, réduction de 20% du crédit d’impôt développement durable et suppression du dispositif Scellier dès fin 2012.
Concernant les réductions de dépenses, des économies sont à venir sur le train de vie de l’Etat et sur l’assurance maladie (allongement du délai de carence en cas de maladie), le passage de l’âge de la retraite à 62 ans serait accéléré 1 mois de plus pour les personnes nées en 1952, 2 mois pour celles nées en 1953, 3 mois pour 1954 … la retraite à 62 ans serait atteinte dès 2017 au lieu de 2018 enfin, les prestations familiales ne seraient revalorisées forfaitairement que de 1% en 2012.
Ce deuxième train de mesures est basé sur une prévision de croissance 2012 de 1%, mais, la généralisation et l’accentuation des plans de rigueur en Europe font craindre une nouvelle révision de cette prévision qui pourrait nous amener rapidement au troisième plan.
Il est à noter que les différentes mesures prises dans les plans successifs concentrent leurs effets sur l’immobilier. Citons : le prêt à taux zéro désormais réservé au neuf, la suppression de la déductibilité des intérêts d’emprunt sur la résidence principale, l’exonération de la plus value sur l’immobilier secondaire ou locatif qui est passée de 15 ans à 30 ans, le prélèvement forfaitaire sur la plus value passé de 16 à 19%, l’augmentation de la TVA sur les travaux dans l’ancien de 5.5% à 7%, la suppression du dispositif Scellier. Toutes ces mesures risquent d’impacter les transactions dans l’ancien et le neuf.
Par contre, deux placements passent à côté des plans. Il s’agit de l’assurance vie dont la fiscalité n’a que très peu changée en 2011, (la seule mesure étant le prélèvement annuel des prélèvements sociaux sur les fonds en euro) et le PEA qui n’a subi aucun changement.
Profitez vite des avantages fiscaux de l’Immobilier Neuf, sans avoir à passer devant un Notaire, ni à chercher des locataires !
C’est ce que proposent, les SCPI (Sociétés Civiles de Placements immobiliers).
Leur principe est simple : après avoir collecté l’argent auprès des Particuliers, les SCPI achètent des logements neufs, les mettent en location, en assurent la gestion, puis reversent aux souscripteurs, la quote-part des loyers ; 15 ans plus tard, l’ensemble immobilier est revendu et l’argent reversé aux associés, à savoir les particuliers souscripteurs.
Leurs atouts sont réels :
L’acquéreur profite immédiatement de la réduction d’impôt, ainsi une souscription en 2011 signifie une réduction d’impôt sur le revenu (IR) pour 2011.
Le montant de la souscription retenu est adapté en fonction du besoin de défiscalisation.
Vous pouvez même acheter ces SCPI à crédit. Ainsi, vous bénéficier d’un double effet de levier : en diminuant vos revenus fonciers des intérêts d’emprunts vous réduisez votre impôt sur le revenu (IR) et la CSG. Un précédent article vous explique cette astuce !
Les localisations retenues sont des emplacements « numéros 1 » mûrement réfléchis, règle numéro 1 dans l’immobilier. Ceux sont donc, des immeubles de qualité dans les grandes agglomérations françaises.
La SCPI négocie pour vous, au meilleur tarif et obtient « un prix de gros » !
Les rentabilités affichées sont significatives, régulières et pérennes.
Enfin, votre patrimoine immobilier est bien diversifié.
Plus de 22 milliards d’euros ont ainsi été investis par les Français !
En cette fin d’année, le Crédit Agricole, vous propose deux types de SCPI défiscalisantes, répondant à deux dispositifs fiscaux distincts et complémentaires :
Une « SCPI Scellier BBC », accessible à partir de 10.000 € vous permet d’investir dans l’immobilier neuf, aux normes environnementales « Bâtiment Basse Consommation », avec une Réduction d’impôt de 22% du montant investi, plafonné à 300 000 €, étalé sur 9 ans, soit 7.333 €/an *.
Une « SCPI Malraux », accessible à partir de 5000 €. Vous investissez dans de l’immobilier de caractère au cœur des centres villes historiques, avec des caractéristiques architecturales remarquablement restaurées, et vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 20%, la durée d’investissement est de 13 ans à 15 ans *.
Il existe aussi d’autres SCPI , qui permettent de bien préparer votre retraite, et de percevoir des revenus complémentaires , elles présentent un réel intérêt financier , car grâce à elles , vous accédez à de l’immobilier de bureaux de premier ordre, dans les zones les plus recherchées des quartiers d’affaires de la Capitale, avec la sérénité d’avoir de grandes et solides entreprises comme locataires , et des rentabilités constantes récurrentes..
Aussi, pour vous aider, vous accompagner, les conseillers privées du Crédit Agricole Mutuel Pyrénées Gascogne sont à votre disposition, ils disposent d’Offres « clés en main », claires, simples et lisibles !
Marie-Annick Mourguiart, Directeur Banque Privée Pays Basque
*Plafonnement global des niches fiscales : Réduction maximale de 18.000 E + 6% revenu imposable.
La fin d’année approche, il vous reste moins de deux mois pour préparer la réduction de l’impôt sur le revenu que vous acquitterez en 2012. Les opérations de défiscalisation sont souvent faites un peu à la va vite, au dernier moment, alors cette année consacrez y du temps, prenez conseil et profitez de ce moment pour améliorer l’équilibre de votre patrimoine et choisissez les solutions qui correspondent à vos projets.
Ceci est d’autant plus important que 2011 est très sûrement la dernière année à offrir des taux de réduction importants. Le problème des dettes souveraines et les mornes prévisions de croissance font se succéder les ajustements fiscaux, ainsi, dès le 7/11 nous devrions connaître un nouveau train de mesures visant à réduire le déficit 2012. Au fil des réformes, les possibilités de défiscalisation s’amenuisent.
Je vous propose aujourd’hui de traiter rapidement l’exemple de la famille Durand.
Ce couple de salariés cadres âgé de 50 ans, sans enfant à charge ont chacun un revenu de 50 000 €, ils disposent d’actifs financiers et d’un patrimoine immobilier libre de dette qui génère un revenu foncier net de 22 000 €.
Sans mesures particulières, les Durand vont payer en 2012 autour de 25 000 € d’impôts sur le revenu auquel il faudra ajouter environ 4 000 € de CSG, leur tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30%.
Avec ce niveau de TMI, les revenus fonciers sont amputés de 43.5% (30% de TMI + 13.5% de CSG).
Les Durand vont réaliser les investissements suivants.
- Pour constituer un complément de retraite chacun va verser 4 500 € sur son plan d’épargne populaire (PERP). En 2011 les conditions de sortie du PERP se sont améliorées : 20% du PERP peuvent être libérés en capital à la liquidation.
- Il est trop tard pour rechercher un investissement immobilier, mais, grâce aux SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ils vont pouvoir rajeunir et diversifier le patrimoine immobilier. Les Durand vont investir 40 000 € de SCPI type Malraux procurant une réduction d’impôts de 27%, et 100 000 € dans une SCPI Scellier donnant une réduction d’impôts de 22% repartie sur 9 ans. L’acquisition des SCPI sera faite à crédit, les intérêts seront déduits des revenus fonciers et réduiront ainsi dans les années suivantes l’IR et la CSG.
- Enfin pour diversifier le patrimoine financier notre couple va investir 20 000 € dans des entreprises régionales à travers un fonds d’investissement de proximité (FIP) procurant un crédit d’impôt de 22%..
Après ces investissements, l’impôt sur le revenu va passer de 25 000 € à 4 632 €. Le total de la réduction d’impôt est de 17 644€ (l’investissement dans les PERP ne rentre pas dans les niches fiscales) il est inférieur au plafond des niches fiscales fixé pour 2011 à 18 000 € + 6% du revenu imposable. Voici une simulation de l’avis d’impôt sur le revenu.
Vous l’avez compris l’économie mérite que vous y consacriez un moment, ne tardez pas il ne reste que quelques semaines.
Octobre : enfin une hausse ! Le CAC40 termine le mois d’octobre par un gain de 8.7 % mais reste en repli de 14.77% depuis le début d’année.
Pourtant, en Europe l’ambiance a été plombée par la situation des dettes souveraines jusqu’au sommet de Bruxelles du 26/10 par lequel la Grèce et l’Euro semblent sauvés. Le 27/10 les marchés actions ont connu un fort rebond (+6.20% à Paris), valeurs bancaires en tête.
Trois conditions sont nécessaires pour un rebond durable.
- Tout d’abord, la résolution des déficits publics en Europe. Les mesures décidées le 26/10 restent floues dans leur application, mais donnent pour quelques mois de l’air à la Grèce et limitent les risques de contagion.
- Deuxième condition : l’éloignement des risques de récession. Si la croissance retrouve un peu de couleur aux USA avec un indice provisoire de croissance positionné à 2.5% (en rythme annualisé), ce n’est pas le cas de l’Europe où le risque de récession est toujours présent et où les révisions à la baisse se succèdent. Ainsi, en France on attend une croissance très faible pour la fin 2011 et faible voire nulle pour début 2012.
- Troisième condition : les résultats des entreprises. Les publications sont en cours, les premiers résultats sont en général en ligne ou supérieurs aux attentes comme le montre le tableau ci-dessous.
Source CA Cheuvreux
Il est clair que toutes les conditions ne sont pas réunies, l’embellie pourrait être de courte durée, nous restons sur une gestion dynamique : investissements et prise de bénéfices. En ce qui nous concerne nous renforçons toujours autour de 3000 points pour le CAC40 et prendrons les bénéfices dès 10% à 15%.
Notre sélection de valeurs
Elle est valorisée 73 335 € elle perd 6,74% depuis le début d’année. En voici l’image au 31/10. Pour mémoire, ce portefeuille a été composé en juin 2009, avec un investissement initial de 64 084 €.
En octobre nous avons procédé à la vente de DANONE et à l’entrée d’UNILEVER. Voici le commentaire de CA Cheuvreux :
Unilever, qui a entamé une phase de rattrapage par rapport à ses pairs, nous semble, en effet, constituer un choix plus adapté à l’environnement économique actuel. Son portefeuille d’activités bien équilibré et sa forte exposition aux marchés émergents (55% du CA vs ~50% pour Danone) lui confèrent, selon nous, un potentiel plus attractif. La capacité du groupe à maintenir ses marges et à répercuter les surcoûts de matières premières sur ses prix, sans diminution des volumes écoulés, constitue un gage de résistance dans un environnement économique dégradé.
Le titre Danone a surperformé le CAC 40 de plus de 26% depuis son entrée en Sélection de Valeurs (et de plus de 19% depuis le début de l’année). Nous considérons désormais que le manque de visibilité à court terme sur le marché des produits laitiers en Russie (Unimilk) et aux Etats-Unis risque de peser sur le titre dans les prochains mois. Nous maintenons toutefois une opinion positive sur la valeur, qui conserve ses qualités intrinsèques et offre un profil de croissance stable à long terme.
Commentaires récents sur quelques valeurs de notre sélection
| AIR LIQUIDE (EUR 92.12) | ||||||||||||||||||
Au 3T11, Air Liquide fait état d’un CA de EUR 3 597 m (+4.9% en publié, +6.6% en comparable), porté par la performance de son métier coeur, la division Gaz & Services (CA de EUR 3 223 m, +5.9% en publié, +7.7% en comparable). L’activité Grande industrie (+11.3% en comparable, 36% du CA de la division) est l’un des moteurs de la croissance, le lancement de plusieurs nouveaux projets compensant le ralentissement de la demande de certains producteurs de métaux (notamment en Europe de l’Ouest et au Canada). Selon nous, le plan de développement du groupe est très solide et devrait lui permettre de faire face aux difficultés rencontrées sur certains marchés sans aucun problème. Air Liquide est même en avance sur son programme d’amélioration de la performance opérationnelle (EUR 192 m de gains d’efficacité réalisés à fin septembre vs objectif annuel de EUR 200 m). Nous réitérons donc notre opinion positive sur le titre. Objectif de cours de EUR 105.00 (Sélection de Valeurs)
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Bons investissements et rendez vous au 30 novembre 2011
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