Archive pour la catégorie ‘Immobilier’
Après l’arrêt cardiaque subi par le marché immobilier fin 2008 et début 2009, dans quelle situation sommes-nous aujourd’hui et que pouvons-nous attendre pour 2010 ?
Le marché de l’ancien s’est très fortement affaibli en 2008, il s’est quasiment arrêté au premier trimestre 2009. Il est faiblement reparti au deuxième trimestre tout en restant sur un niveau de transactions très bas. La baisse des prix est modérée, de l’ordre de 15% depuis fin 2007, les acheteurs ne baissent que peu les prix, ceux qui le peuvent, préfèrent retirer les biens de la vente et attendre une reprise du marché.
Sur le marché du neuf, le premier semestre 2009 a vu un net rebond des ventes.
L’ajustement des prix dans le neuf est modéré, 2% sur un an pour les appartements, 6% pour les maisons individuelles, il est limité par l’augmentation des coûts imposée par les nouvelles mesures environnementales.
Le rebond trouve son origine dans la baisse des prix mais surtout dans les mesures de soutien : doublement des prêts à taux zéro, et dispositif fiscal Scellier.
Ce dispositif particulièrement lisible consiste en une réduction d’impôt de 25% (répartie par parts égales sur 9 ans) du montant de l’investissement limité à 300 000 € par an. La baisse des taux des prêts est également à l’origine du rebond. Le taux moyen des prêts est ainsi passé de 5,07% au 4 ème trimestre 2008 à 3,77% en novembre 2009.
Le rebond est donc tiré par les investisseurs, les primo-accédants sont en position d’attente, attente générée par les incertitudes engendrées par le crise économique et par le chômage qui diffère voire annule les projets.
Les stocks sont en repli, les promoteurs restent prudents et réduisent leurs projets, la Caisse des Dépôts et Consignations est en train d’acquérir 30 000 logements.
Pour 2010 on attend une stabilisation du marché. Dans l’ancien, les ventes devraient rester sur un niveau très bas, les éléments de contexte économique ne seront pas très différents de 2009. Le marché des secondo-accédants (propriétaires qui vendent un bien pour en acheter un autre) va rester affecté, une partie des futurs acquéreurs va différer ses achats en spéculant sur une nouvelle baisse des prix, baisse estimée à 3%.
Dans le neuf ,on attend une légère progression des ventes et une stabilité des prix.
Le marché immobilier ne peut pas repartir sans une véritable amélioration de l’économie réelle et notamment celle de l’emploi. En effet, l’augmentation du nombre de chômeurs limite les projets d’acquisition, il amène un certain nombre de locataires en situation d’insolvabilité, il contraint les propriétaires qui ne peuvent faire face aux échéances de prêts, à remettre le bien sur le marché.
Enfin il faudra être très attentif à l’évolution des taux, une hausse des taux renforce le prix de revient des biens et entraîne une réduction des transactions. elle pourrait intervenir dès le premier semestre 2010.
Nous voilà arrivés à la troisième proposition de défiscalisation faite à la famille GRANGE.
Il s’agit de “pierre papier”, soit un investissement immobilier au travers de parts de 2000€ (avec un minimum de 10 000€). Le plus gros avantage (et ils sont nombreux) de cet investissement est que cela demeure désormais la seule possibilité d’investir dans le cadre de la loi SCELLIER en 2009.
Mais pour vous présenter plus en détail ce produit, je vous propose de regarder la vidéo ci dessous :
Après avoir visionné le film de présentation voyons un exemple chiffré pour la famille GRANGE.
Rappelons nous que leur fiscalité annuelle initiale est de 6300€ . L’opération exposée ci après procure un gain de 1388€ annuels pendant 9 ans.
Les caractéristiques du projet:
Cette simulation tient compte des dispositions légales (loi de finances 2009) et contractuelles en vigueur.
- La situation initiale de la famille GRANGE
Monsieur JEAN GRANGE, compte tenu de sa situation familiale, a droit à 3,00 parts, son Impôt sur le Revenu s’élève à 6 300 € et sa TMI est de 30,00 %.
- Le projet
Nous avons étudié un projet d’investissement en parts de SCPI, en application du dispositif fiscal Scellier. L’investissement sera réalisé le 1er novembre 2009 pour un prix de souscription de 50 000 €. Après une période de 9 ans, il pourra opter pour le dispositif fiscal ordinaire.
- Revenus et charges
Les loyers seront perçus à compter du 1er novembre 2013 pour un montant estimé à 4,00 % du prix de souscription par an, soit 167 €/mois .Des frais de gestion estimés à 11,50 % des loyers seront déduits des revenus de l’opération à compter du 1er novembre 2013.
- Le financement
Prêt de 50 000€. Ce prêt à échéances constantes, sera souscrit le 1er novembre 2009 pour une durée de 15 ans à un taux annuel de 4.10% (valant uniquement pour notre exemple). Le capital sera intégralement remboursé le 1er novembre 2024.
- La garantie
Nantissement des parts de SCPI ou adossement du prêt à un contrat d’assurance vie.
Ex: Avec la souscription d’un contrat d’assurance vie qui serait souscrit le 1er novembre 2009, basé sur une hypothèse de rémunération de 4,00 % pendant 15 ans (là aussi les taux ne vallent que pour chiffrer l’exemple). M. GRANGE réalise un versement initial brut de 50 000 € (frais de 1,50 %) sur ce contrat.
Ainsi au 30 octobre 2024, il disposera d’un capital net d’impôt de 81 112 €.
Impact fiscal de la simulation que nous ajoutons aux différents dispositifs vus dans les articles précédants:
la réduction fiscale liée à l’investissement dans le cadre de loi SCELLIER permettra à M. GRANGE un gain annuel de 1388€. Cette réduction annuelle vaut pendant 9 ans.
En tenant compte de cet investissement en parts de SCPI PREMELY HABITAT, la famille GRANGE paiera pour son imposition 2009 (déclarée en 2010) 4 912€ auxquels nous rajoutons la réduction liée à la souscription des parts de FIP (réduction valant 25% de 6 000€ soit 1 500€) et la souscription d’un PERP de 3000€ (- 900€ d’impôt compte tenu de la TMI)soit au final une fiscalité sur les revenus 2009 de 2 500€ contre 6300€ initialement.
A cet avantage fiscal, il faudrait rajouter l’avantage du prêt et les charges d’emprunts associées qui viennent “gommer” des revenus fonciers nets perçus par ailleurs.
Et en dernier lieu, nous évoquerons avec la famille GRANGE, l’intérêt possible de l’emploi d’un salarié à domicile pour réduire encore la fiscalité.
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ON Y PENSE SOUVENT AVANT LES VACANCES MAIS APRES ?…
…Le saviez-vous ? Plus d’un français sur 4 est victime d’un cambriolage (Source Ministère de l’Intérieur). Et vous, comment vous protégez-vous des visiteurs indélicats… ?
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… et bonnes vacances !!
Certaines dépenses afférentes à l’habitation principale ouvrent droit à un crédit d’impôt (c’est-à-dire que cela vient en réduction de l’impôt sur le revenu à payer et si la réduction est supérieure à l’impôt… vous aurez la chance de recevoir un chèque des pouvoirs publics pour la différence).
Pour commencer, l’achat ou la construction d’un bien à vocation de résidence principale, qu’il s’agisse d’une première acquisition ou non, bénéficient d’un crédit d’impôt pour la part d’intérêts d’emprunt pendant les 5 premières années.
Cela vaut pour toute acquisition depuis le 06 mai 2007.
Parlons maintenant des crédits d’impôt en faveur du développement durable…
… A l’heure où nous entendons parler quotidiennement de « taxe Carbonne » ou « contribution énergétique » autant prendre les devants et bénéficier d’avantages fiscaux parallèlement à la protection de l’environnement.
Ces dépenses concernent la résidence principale (et parfois les logements donnés en location nus) dans les domaines suivants :
- Les chaudières à condensation,
- L’isolation thermique et les appareils de régulation de chauffage,
- Les dépenses d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ou de pompes à chaleur (autre que air / air),
- les dépenses d’équipements de raccordements à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération,
- Les dépenses d’équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales,
- La pose de matériaux d’isolation thermique à parois opaques,
- La réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (1 seul par logement)…
(… Votre gestionnaire en patrimoine peut vous renseigner sur l’ensemble des investissements éligibles au crédit d’impôt).
Le crédit d’impôt va de 25% à 50% selon les cas et les travaux doivent impérativement être réalisés par un professionnel (Bricoleurs avertis, oubliez !!). Ce crédit d’impôt s’applique sur un plafond de dépenses de 16 000€ pour un couple plus 400€ par personne à charge… Ce qui peut faire un crédit d’impôt de 8400€ pour une famille avec deux enfants à charge !!
Quand le bien être, la protection de l’environnement et la fiscalité s’associent… profitons !
Le patrimoine d’un particulier prudent devrait être composé pour une moitié d’actifs financiers et pour l’autre moitié d’actifs immobiliers. En fonction du goût pour l’immobilier on observe généralement une surpondération de cette catégorie du patrimoine avec une répartition de 75% en immobilier et de 25% pour le financier. Il ne faut donc pas hésiter dans les moments de fortes hausses de prix de réajuster cette répartition en vendant un bien et à contrario profiter des périodes de baisses pour renforcer ce compartiment.
Le patrimoine immobilier doit vivre, car il se démode, il peut devenir obsolète par les évolutions réglementaires (sécurité, normes thermiques, acoustiques…).
Lorsque le patrimoine devient important comme pour toute partie de patrimoine, la règle de la diversification doit être appliquée et dans ce domaine de nombreuses possibilités s’offrent à l’investisseur.
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Les actions d’entreprises spécialisées dans l’immobilier ou les OPCVM ont une valorisation qui suit les variations du marché de l’immobilier avec une anticipation à la baisse comme à la hausse. Elles se différencient de la pierre physique sur plusieurs points :
- l’investissement minimum se situe à quelques centaines d’€ et grâce à l’abonnement il peut être très progressif
- La diversification est maximum car les sociétés ont des secteurs d’activités très différents : location et gérance pour les particuliers, locations de murs de supermarchés, locations et gérances de bureaux.
- La diversité géographique est assurée notamment dans un OPCVM car le gérant va acquérir des sociétés exerçant dans divers pays.
- Ces valeurs vont être placées dans des enveloppes de valeurs mobilières et d’assurance vie et bénéficient ainsi d’une fiscalité beaucoup plus attractive que l’immobilier de rapport.
- Enfin la liquidité est toujours assurée.
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Les SCPI (Société civile de placement immobilier) représentent une autre forme d’investissement collectif. Elles regroupent plusieurs épargnants dont le capital est confié à une société de gestion chargée d’administrer les biens.
On rencontre des SCPI spécialisées dans différents secteurs : bureaux, lois spécialisées type Robien …, les principaux avantages sont la diversité des investissements et le montant très modulable de l’apport. Les SCPI de bureaux sont des valeurs de rendement, les SCPI liées à une loi permettent de moduler ou d’optimiser une opération de défiscalisation.
Cependant elles peuvent s’avérer peu liquides et la revente des parts est difficile en période baisse de l’immobilier. Pour palier à cet inconvénient la loi a évolué et permet de transformer les SCPI en OPCI (Organisme de placement collectif immobilier). Ces dernières sont composées pour partie de valeurs mobilières classiques qui assurent la liquidité des parts et d’immobilier.
Elles peuvent adopter la fiscalité des valeurs mobilières (au choix de la société).
Les actions, les OPCVM et les SCPI permettent aux particuliers d’accéder à des investissements auxquels ils ne peuvent pas accéder individuellement et de diversifier son patrimoine immobilier.
