Je vous propose de faire un bref aperçu des principales nouvelles sources de recettes que le Gouvernement se propose de mettre en place pour financer la réforme. Elles devraient prendre  effet à partir du 1^er janvier 2011

Un premier train de mesures concerne  les « hauts revenus » :
- Création d’un prélèvement de 1% non pris en compte dans le calcul du bouclier fiscal sur la dernière tranche de l’impôt sur le revenu qui serait ainsi portée de 40% à 41%.
- Augmentation de la contribution salariale sur les stock-options qui passerait de 2,5% à 8%.
- Création d’une contribution salariale spécifique de 14% sur les retraites chapeaux qui s’ajouterait aux prélèvements sociaux déjà applicables (12,1% actuellement).

D’autres mesures concernent les revenus du capital :
- Le prélèvement forfaitaire sur dividendes et intérêts passerait de 18% à 19%.
- l’impôt sur les plus values immobilières passerait de 16% à 17%. Les exonérations actuelles : résidence principale, abattement pour durée de détention (10% par année de possession de l’immeuble au-delà de la cinquième année, exonération après 15 ans) ne seraient pas remises en question.
- l’impôt sur les plus values de cessions de valeurs mobilières passerait de 18% à 19%, la taxation commencerait dès le 1^er € de cession (suppression du seuil de cession, 25 830 € pour 2010).
- Suppression du crédit d’impôt de 50% sur les dividendes (plafonné à 115 €  pour une personne seule et 230 € pour un couple).

Les entreprises seraient également mises à contribution à travers :
- Une augmentation de la contribution patronale sur stock-option qui passerait de 10% à 14%
- La suppression du plafonnement de la quote-part de frais et charges sur les dividendes perçus d’une société détenue à plus de 5% par la société mère.

D’autres mesures envisagées visent à réduire les déficits. La plus emblématique concerne l’immobilier avec la suppression de la déduction des intérêts d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale. Cette mesure s’avérant injuste et peu efficace, elle serait remplacée par un renforcement du prêt à taux zéro qui contrairement à la déduction d’intérêts ne s’applique que pour la première acquisition en accession à la propriété, ce nouveau dispositif serait variable en fonction des zones géographiques pour tenir compte des différences de prix de marchés.

Ces modifications très fréquentes renforcent le caractère complexe de la  fiscalité de l’épargne. C’est peut-être là que se trouve la principale raison qui fait dire au rapport de l’Inspection des finances publié dans le journal Les Echos du 17/08 que les aides à l’épargne sont peu efficaces et coûtent cher au budget de l’Etat.

 Cependant plusieurs formes d’épargne ne sont pas touchées ou vont en ressortir gagnantes.  Je citerais: le livret A, le livret de développement durable, le livret jeune (de 12 à 25 ans) qui offrent une disponibilité totale  et qui ne supportent ni fiscalité ni prélèvement sociaux, le taux du livret A vient de passer à 1,75%. Ne pas oublier également le LEP (livret d’épargne populaire) pour les contribuables dont la cotisation ne dépasse pas 754 € en 2009.

Pour l’instant l’assurance vie n’est pas touchée, les prélèvements sociaux ayant été ajoutés en cas de dénouement pas décès depuis le 1^er janvier 2010.
Une autre épargne va tirer son épingle du jeu, il s’agit du PEA (plan d’épargne en actions). Je vous en parlerai prochainement.

Le C.E.L peut paraître « Petit » par son taux d’épargne (bien que largement supérieur au taux de la trésorerie classique et sans aucune fiscalité), mais « Maous costaud » car couvrant de multiples possibilités, et surtout simple et utile.

Le C.E.L c’est pour qui ? Et bien pour tout résident fiscal français, tant les mineurs que les majeurs avec la possibilité d’en détenir un par personne tous établissements bancaires confondus.

L’avantage principal se trouve dans la possibilité de financer l’acquisition ou les travaux d’un bien immobilier, et ce à un taux de 2.25%.

La plupart d’entre nous savent que ce prêt peut financer la résidence principale et / ou ses travaux, la résidence secondaire ou locative (s’il s’agit de la résidence principale du locataire), mais plus rarement que ce type de financement peut convenir pour l’achat de parts de SCPI (par exemple la SCPI PREMELY HABITAT dans le cadre de la loi Scellier) mais encore pour les clôtures, terrasses, et même viager (pour la valeur du bouquet), travaux d’économie d’énergie, etc.

Vous conviendrez aisément que détenir un « volant » de trésorerie sur un C.E.L est gage de sécurité et surtout de multiples possibilités dans le financement de vos projets immobiliers les plus variés. Derniers points d’importance, les droits acquis peuvent être cédés aux membres de la famille (conjoint, ascendants, descendants, frères, sœurs, neveux, nièces…) et peuvent se cumuler aux droits acquis de votre Plan d’Epargne Logement (P.E.L).

Florence Silva, Service Epargne.

M Fulan, quelles réalisations avez-vous fait  dans votre maison ?

Ma maison, très économe en énergie, a un peu plus de 25 ans; elle est orientée sud légèrement est. Complètement ouverte au sud, elle possède un chauffage central gaz avec une chaudière à condensation.

J’ai installé début 2004 un chauffe-eau solaire pour un investissement de 5000 €, puis une centrale photovoltaïque en septembre 2007 de 15 m2 d’une valeur de 16 000  €. L’eau chaude solaire dessert bien sûr le sanitaire, mais elle est également connectée au lave-vaisselle et au lave linge. Ainsi ces deux appareils limitent la consommation électrique pour chauffer l’eau. La centrale photovoltaïque est en surexposition, l’énergie produite  revendue à EDF.

Au plan financier j’ai bénéficié d’un crédit d’impôt sur le chauffe-eau de 40% sur le matériel soit 1500 € et d’une aide de la région de 900 €. Pour le photovoltaïque le taux étant passé à 50%,  j’ai obtenu un crédit d’impôt de 6500 €.

 Quelle est votre facture énergétique ?

Globalement électricité + gaz représentent 900 €, je facture à EDF suivant les années entre 700 et 800 €, vous voyez c’est presque neutre.

Quelles furent vos motivations pour ces projets ?

Trois motivations sont souvent mises en avant pour l’installation de systèmes d’énergies renouvelables. L’aspect financier sous les angles défiscalisation et rapport financier généré par  la revente de l’énergie, le côté énergie renouvelable et enfin la transformation de gaspillage en travail.

De gaspillage en travail ? Que voulez-vous dire ?

Eh bien, prenons un exemple. Vous installez un chauffe-eau solaire, il s’agit d’un équipement qui va éviter  d’utiliser directement ou indirectement une énergie fossile ou nucléaire pour chauffer de l’eau. Pour faire cette transformation on a fabriqué le matériel et pendant une semaine plusieurs personnes vont travailler chez vous pour mettre en service cette installation. Vous avez donc bien transformé de manière durable un gaspillage (énergie fossile ou nucléaire) en travail.

Parmi ces motivations laquelle a votre préférence ?

En ce qui me concerne c’est la dernière que je viens de développer qui me motive le plus, car je crois que nous avons vraiment besoin de créer du travail. La seconde, presque à égalité  c’est le développement durable. Dans la communication, tous les aspects doivent être présentés pour que chacun adhère à sa manière. La monoculture née de tarifs de rachat élevés  provoque actuellement une orientation très forte vers le photovoltaïque alors que bien souvent il faudrait, pour un particulier commencer par le chauffe-eau solaire très efficace en terme d’énergie renouvelable. 5m2 de panneaux solaires thermiques équivalent à + de 15 m2 de photovoltaïque (2500 KW annuels) pour un prix 3 fois inférieur. 

Voyez-vous d’autres freins ?

Oui. Même si tout paraît simple, beaucoup de personnes attendent une explication, elles veulent comprendre. La différence entre solaire thermique et le photovoltaïque pour beaucoup n’est pas évidente. Qu’est ce qui se cache derrière les installations ? Quel entretien ? A quoi ça sert ? … Je m’aperçois que les personnes qui m’interrogent sur le matériel se trouvant sur mon toit ne trouvent pas toujours les explications, ou n’osent pas demander.

Quel avenir voyez-vous à ces réalisations ?

Même si les solutions énergétiques vont beaucoup évoluer, de nouvelles techniques apparaître, les rendements augmenter, je pense vraiment que les systèmes individuels ou collectifs sont dès maintenant une des réponses aux problèmes de l’énergie et du développement durable. Quand je regarde les projections sur les sources d’énergies dans le futur, je suis frappé par  la très faible place qu’occupe le renouvelable, il couvre à peine les besoins supplémentaires. Dans l’état actuel des connaissances, ce diagnostic est insoutenable principalement par l’impact sur le dérèglement climatique. Je crois donc que l’installation massive de systèmes individuels et collectifs peut faire bouger ces courbes. 

Comment ?

L’intérêt de cette production est qu’elle est consommée, utilisée sur place. Ce point est très différent de la plupart des autres sources d’énergies de type électrique. Vous savez certainement que l’électricité produite en France est principalement d’origine nucléaire (je ne suis pas opposé au nucléaire). Si nous regardons  notre région, deux grandes centrales font la base de l’alimentation électrique : Golfech et Braud St Louis. Ces centrales produisent de la chaleur pour faire tourner une machine à vapeur, l’énergie est ensuite acheminée par des lignes à très hautes tensions vers les lieux de consommation notamment à Toulouse et Bordeaux. Il faut savoir que le rendement optimum d’une machine à vapeur est de 35% et que les pertes en lignes pour le transport énormes.  Et que dire des déchets ! Nous devons donc  réfléchir, et nous  impliquer dans d’autres solutions.            

Et la suite ?

Nous sommes au début, nous allons voir exploser les technologies, baisser les prix, les rendements s’améliorer. Beaucoup de choses peuvent déjà être faites. Prenons un exemple : le rendement d’un panneau photovoltaïque est lié à sa chaleur, il baisse d’1/2 % pour chaque degré d’élévation de sa température. Alors pourquoi ne pas imaginer un panneau qui combine photovoltaïque et refroidissement par un fluide qui chauffe de l’eau pour le chauffage en hiver et pour l’eau de la piscine en été.

Beaucoup mieux qu’une pompe à chaleur non ?     

- Le Scellier « rechargeable » (possibilité de faire un scellier par an)  va-t-il être réalisé dans les faits ?

Tour dépendra de « l’opportunité de défiscalisation supplémentaire » sur leurs revenus des acquéreurs de logements neuf qui ont déjà réalisé un achat scellier en 2009 tout en tenant compte de l’abaissement du plafonnement des niches fiscales (dont la loi scellier fait partie) qui se situe désormais à 20.000 euros et non plus 25.000 €.

-Le rebond de la bourse (+22% pour le CAC 40 en 2009) va-t-il réorienter les investissements des ménages ?

Il est difficile de répondre à cette question. La crise financière et boursière est encore très présente dans l’esprit des personnes et le choix de reprendre pleinement le chemin de la bourse pour certains sera long…

-En 2010, est ce que le retour d’une partie des primo accédant va se confirmer ?

Cela dépendra de la poursuite des mesures étatiques pour ce type de clientèle (Pass Foncier, maintien du doublement du prêt à taux zéro)

-Le retour à une certaine pression foncière couplée à une augmentation du coût de la construction liée à la nouvelle réglementation (BBC :  bâtiment basse consommation) vont-ils faire progresser de nouveau machinalement les prix de l’immobilier dans le neuf ?

C’est fort probable si l’investissement scellier continue à bien fonctionner et à « doper » le marché de l’immobilier.

-L’éclatement de la famille (séparation, divorce) et le développement  continu des familles recomposées vont-ils être des tendances qui vont perdurer ? Ces tendances étant créatrices d’un besoin immobilier.

A priori, la tendance n’est pas à la baisse. Le besoin en logements  en France à l’avenir est déjà bien identifié,  il y a même un peu de retard qui a déjà été pris à ce niveau.

-Les promoteurs privés vont –ils anticiper pour 2011 l’insertion des normes BBC dans tous leurs programmes afin de continuer à faire bénéficier aux investisseurs des réductions fiscales liées à la loi Scellier ?

La plupart des promoteurs ont pris note dans leur cahier des charges des nouvelles normes imposées, certains l’ont même déjà anticipé.

-Les taux bas que nous connaissons actuellement vont-ils perdurer et maintenir ainsi des conditions favorables au développement du marché de l’immobilier ?

A court terme sur 2010, les analystes ne prévoient pas  a priori de remontée de taux avant la fin de cette année.

-L’immobilier restera t-il dans les années à venir un élément essentiel de constitution d’un complément de revenu en vue de leur retraite pour les ménages Français ?

La tendance devrait perdurer compte tenu d’un besoin en logements potentiels qui reste fort en France , de la valeur refuge que constitue « la pierre » dans l’esprit des ménages, mais aussi et surtout du problème de financement des retraites pour les années à venir.

-Enfin et surtout le léger frémissement actuel du marché, synonyme d’un retour de la confiance des acquéreurs de logements neuf (accession) va-t-il se confirmer en 2010 ?

Cela dépendra de nombreux facteurs (coût du crédit, prix des actifs immobiliers, la confiance des ménages…)

 L’équipe « Promotion Immobilière », avec Laurent MINVIELLE, Directeur d’Agence.

Tous les indicateurs étaient dans le rouge et l’année 2009 s’annonçait sous de très mauvais auspices !

Mais c’était sans compter avec l’intervention de « Zorro » (Etat) !

Si l’Etat pouvait se permettre de « laisser tomber »  quelques promoteurs en difficulté, il ne pouvait décemment,  ne pas soutenir tout le secteur de la construction, générateur de milliers d’emplois et en grand difficulté avec l’arrêt brutal du marché de l’immobilier.

Il est donc intervenu dès 2009 avec toute une batterie de mesures (doublement du PTZ, rachat de logements finis en direct auprès des promoteurs pour faire baisser les stocks) afin de soutenir le marché immobilier dont la mesure phare fut la loi Scellier.

Cette loi permet d’acquérir un logement à titre d’investissement, de le louer et d’en retirer de substantielle économie fiscale (25 % de réduction d’impôt sur le montant de l’achat plafonné à 300.000 €, réduction d’impôt à étaler sur 9 ans). La crise financière étant à son apogée, les « déçus » de la bourse ont réorienté leur épargne vers la pierre, appâtés par la « carotte fiscale ».

Dès le début de ces mesures, le marché de l’immobilier a « rebondi »  voire même réalisé un « triple saut », certains promoteurs nationaux réalisant leur meilleur niveau de vente jamais atteint sur un mois. L’attrait pour l’investissement Scellier ne s’est pas démenti pendant le restant de l’année et au final l’année 2009 s’est bien déroulée, pour le neuf du moins….

Néanmoins, comme toutes mesures ayant des effets spectaculaires, on peut quand même avoir des doutes sur les effets à long terme d’une telle mesure. Un malade que l’on perfuse peut aller mieux à court terme et voir ensuite sa situation se redégrader, une fois que les premiers effets de la perfusion se sont dissipés …

… Toujours est-il qu’aujourd’hui la loi Scellier est en train de créer « une France de Locataire » et non de propriétaire et que la mixité souhaitable (Accession, Pls, Investisseurs) dans les immeubles nouvellement construits n’est pas vraiment la règle et ce au profit des investisseurs (A suivre) …

 L’équipe « Promotion Immobilière », avec Laurent MINVIELLE, Directeur d’Agence.

Le marché de l’ancien s’est très fortement affaibli en 2008, il s’est quasiment arrêté au premier trimestre 2009. Il est faiblement reparti au deuxième trimestre tout en restant sur un niveau de transactions très bas. La baisse des prix est modérée, de l’ordre de 15% depuis fin 2007,  les acheteurs ne baissent que peu les prix, ceux qui le peuvent, préfèrent retirer les biens de la vente et attendre une reprise du marché.

Sur le marché du neuf, le premier semestre 2009 a vu un net rebond des ventes.
L’ajustement des prix dans le neuf est modéré, 2% sur un an pour les appartements, 6% pour les maisons individuelles, il est limité par l’augmentation des coûts imposée par les nouvelles mesures environnementales.
Le rebond trouve son origine dans la baisse des prix mais surtout  dans les mesures de soutien : doublement des prêts à taux zéro,  et dispositif fiscal Scellier.
Ce dispositif particulièrement lisible consiste en une réduction d’impôt de 25% (répartie par parts égales sur 9 ans) du montant de l’investissement limité à 300 000 € par an. La baisse des taux des prêts est également à l’origine du rebond. Le taux moyen des prêts est ainsi passé de 5,07% au 4 ème trimestre 2008 à 3,77% en novembre 2009.

Le rebond est donc tiré par les investisseurs, les primo-accédants sont en position d’attente, attente  générée par les incertitudes engendrées par le crise économique et par le chômage qui diffère voire annule les projets.
Les stocks sont en repli, les promoteurs restent prudents et réduisent leurs projets, la Caisse des Dépôts et Consignations est en train d’acquérir 30 000 logements.

 Pour 2010 on attend une stabilisation du marché. Dans l’ancien, les ventes devraient rester sur un niveau très bas, les éléments de contexte économique ne seront pas très différents de 2009. Le marché des secondo-accédants (propriétaires qui vendent un bien pour en acheter un autre) va rester affecté, une partie des futurs acquéreurs va différer ses achats en spéculant sur une nouvelle baisse des prix,  baisse estimée à 3%.

Dans le neuf ,on attend une légère progression des ventes et une stabilité des prix.

Le marché immobilier ne peut pas repartir sans une véritable amélioration de l’économie réelle et notamment celle de l’emploi. En effet, l’augmentation du nombre de chômeurs limite les projets d’acquisition, il amène un certain nombre de locataires en situation d’insolvabilité, il contraint les propriétaires qui ne peuvent faire face aux échéances de prêts, à  remettre le bien sur le  marché.
Enfin il faudra être très attentif à l’évolution des taux, une hausse des taux renforce  le prix de revient des biens et entraîne une réduction des transactions. elle pourrait intervenir dès le premier semestre 2010.

Après avoir visionné le film de présentation voyons un exemple chiffré pour la famille GRANGE.

Rappelons nous que leur fiscalité annuelle initiale est de 6300€ . L’opération exposée ci après procure un gain de 1388€ annuels pendant 9 ans.

Les caractéristiques du projet:

Cette simulation tient compte des dispositions légales (loi de finances 2009) et contractuelles en vigueur.

- La situation initiale de la famille GRANGE

Monsieur JEAN GRANGE, compte tenu de sa situation familiale, a droit à 3,00 parts, son Impôt sur le Revenu s’élève à 6 300 € et sa TMI est de 30,00 %.

- Le projet

Nous avons étudié un projet d’investissement en parts de SCPI, en application du dispositif fiscal Scellier. L’investissement sera réalisé le 1er novembre 2009 pour un prix de souscription de 50 000 €. Après une période de 9 ans, il pourra opter pour le dispositif fiscal ordinaire.

- Revenus et charges

Les loyers seront perçus à compter du 1er novembre 2013  pour un montant estimé à 4,00 % du prix de souscription par an, soit 167 €/mois .Des frais de gestion estimés à 11,50 % des loyers seront déduits des revenus de l’opération à compter du 1er novembre 2013.

- Le financement

Prêt de 50 000€. Ce prêt à échéances constantes, sera souscrit le 1er novembre 2009 pour une durée de 15 ans à un taux annuel de 4.10% (valant uniquement pour notre exemple). Le capital sera intégralement remboursé le 1er novembre 2024.

- La garantie

Nantissement des parts de SCPI ou adossement  du prêt à un contrat d’assurance vie.

Ex: Avec la souscription d’un contrat d’assurance vie qui serait souscrit le 1er novembre 2009, basé sur une hypothèse de rémunération de 4,00 % pendant 15 ans (là aussi les taux ne vallent que pour chiffrer l’exemple). M. GRANGE réalise un versement initial brut de 50 000 € (frais de 1,50 %) sur ce contrat.

Ainsi au 30 octobre 2024, il disposera d’un capital net d’impôt de 81 112 €.

Impact fiscal de la simulation que nous ajoutons aux différents dispositifs vus dans les articles précédants:

la réduction fiscale liée à l’investissement dans le cadre de loi SCELLIER permettra à M. GRANGE un gain annuel de 1388€. Cette réduction annuelle vaut pendant 9 ans.

En tenant compte de cet investissement en parts de SCPI PREMELY HABITAT, la famille GRANGE paiera pour son imposition 2009 (déclarée en 2010) 4 912€ auxquels nous rajoutons la réduction liée à la souscription des parts de FIP (réduction valant 25% de 6 000€ soit 1 500€) et la souscription d’un PERP de 3000€ (- 900€ d’impôt compte tenu de la TMI)soit au final une fiscalité sur les revenus 2009 de 2 500€ contre 6300€ initialement.

A cet avantage fiscal, il faudrait rajouter l’avantage du prêt et les charges d’emprunts associées qui viennent “gommer” des revenus fonciers nets perçus par ailleurs. 

Et en dernier lieu, nous évoquerons avec la famille GRANGE, l’intérêt possible de l’emploi d’un salarié à domicile pour réduire encore la fiscalité.

ON Y PENSE SOUVENT AVANT LES VACANCES MAIS APRES ?…

…Le saviez-vous ? Plus d’un français sur 4 est victime d’un cambriolage (Source Ministère de l’Intérieur). Et vous, comment vous protégez-vous des visiteurs indélicats… ?

Le Crédit Agricole met à votre disposition aujourd’hui le Pack télésurveillance visio, proposé par C.T.CAM – Centre de Télésurveillance du Crédit Agricole – filiale Sécurité de caisses régionales de Crédit Agricole. Bien plus efficace qu’une alarme seule, la télésurveillance est le meilleur moyen de se protéger : vous diminuez le risque d’être cambriolé et réduisez les tentatives à de simples effractions. Maison ou appartement, ville ou campagne, notre pack s’adapte à votre domicile !

N’oublions pas que souvent la plus grande valeur de notre patrimoine ce sont nos biens immobiliers.Et si votre banque est bien sécurisée, pourquoi pas une vraie protection chez vous ?  

Un système de protection complet qui comprend :

- Un système de sécurité haute technologie sans fil avec l’Interphonie et la capture d’images numériques,
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- La surveillance 24h/24 – 7j sur 7 par les opérateurs des Centres de Télésurveillance,
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Le matériel proposé est haut de gamme et sans fil, design et discret. Conçu spécialement pour s’intégrer au mieux à l’habitat, son installation est simple et rapide. Lors d’un diagnostic Sécurité gratuit et sans engagement, notre conseiller vous indiquera la solution Sécurité la plus adaptée à la configuration de votre domicile.

Comment cela fonctionne-t-il ? Une haute protection 24 h sur 24 et 7 jours sur 7 en toute simplicité

Cet équipement est relié à nos Centres de télésurveillance agréés APSAD (Assemblée Plénière des Sociétés d’Assurance Dommage). Activez le système via le clavier ou une télécommande, et votre habitation est sous haute protection 24h sur 24 – 7j sur 7.
En cas d’intrusion :
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- Il valide la présence de l’intrus.
- Il peut ainsi alerter les forces de l’ordre et dérouler le plan d’action personnalisé. Seule cette levée de doute donne droit à recourir aux forces de l’ordre (Décret N°91-1206 du 26/11/1991).

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… et bonnes vacances !!

Pour commencer, l’achat ou la construction d’un bien à vocation de résidence principale, qu’il s’agisse d’une première acquisition ou non, bénéficient d’un crédit d’impôt pour la part d’intérêts d’emprunt pendant les 5 premières années.

Cela vaut pour toute acquisition depuis le 06 mai 2007.

Parlons maintenant des crédits d’impôt en faveur du développement durable…

… A l’heure où nous entendons parler quotidiennement de « taxe Carbonne » ou « contribution énergétique » autant prendre les devants et bénéficier d’avantages fiscaux parallèlement à la protection de l’environnement.

Ces dépenses concernent la résidence principale (et parfois les logements donnés en location nus) dans les domaines suivants :

-         Les chaudières à condensation,

-         L’isolation thermique et les appareils de régulation de chauffage,

-         Les dépenses d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ou de pompes à chaleur (autre que air / air),

-         les dépenses d’équipements de raccordements à un réseau de chaleur alimenté majoritairement  par des énergies renouvelables ou par  une installation de cogénération,

-         Les dépenses d’équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales,

-         La pose de matériaux d’isolation thermique à parois opaques,

-         La réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (1 seul par logement)…

(… Votre gestionnaire en patrimoine peut vous renseigner sur l’ensemble des investissements éligibles au crédit d’impôt).

Le crédit d’impôt va de 25% à 50% selon les cas et les travaux doivent impérativement être réalisés par un professionnel (Bricoleurs avertis, oubliez !!). Ce crédit d’impôt s’applique sur un plafond de dépenses de 16 000€ pour un couple plus 400€ par personne à charge… Ce qui peut faire un crédit d’impôt de 8400€ pour une famille avec deux enfants à charge !!

Quand le bien être, la protection de l’environnement et la fiscalité s’associent… profitons !

Le patrimoine d’un particulier prudent devrait être composé  pour une moitié d’actifs financiers et pour l’autre moitié d’actifs immobiliers. En fonction du goût pour l’immobilier on observe généralement une surpondération de cette catégorie du patrimoine avec une répartition de 75% en immobilier et de 25% pour le financier. Il ne faut donc pas hésiter dans les moments de fortes hausses de prix de réajuster cette répartition en vendant un bien et à contrario profiter des périodes de baisses pour renforcer ce compartiment.

Le patrimoine immobilier doit vivre, car il se démode, il peut devenir obsolète par les évolutions réglementaires (sécurité, normes thermiques, acoustiques…). 

Lorsque le patrimoine devient important comme pour toute partie de patrimoine, la règle de la diversification doit être appliquée et dans ce domaine de nombreuses possibilités s’offrent à l’investisseur.

• Les actions d’entreprises spécialisées dans l’immobilier ou les OPCVM ont une valorisation qui suit les variations du marché de l’immobilier avec une anticipation à la baisse comme à la hausse. Elles se différencient de la pierre physique sur plusieurs points :

-         l’investissement minimum se situe à quelques centaines d’€ et grâce à l’abonnement il peut être très progressif

-         La diversification est maximum car les sociétés ont des secteurs d’activités très différents : location et gérance pour les particuliers, locations de murs de supermarchés, locations et gérances de bureaux.

-         La diversité géographique est assurée notamment dans un OPCVM car le gérant va acquérir des sociétés exerçant dans divers pays.

-         Ces valeurs vont être placées dans des enveloppes de valeurs mobilières et d’assurance vie et bénéficient ainsi d’une fiscalité beaucoup plus attractive que l’immobilier de rapport. 

-         Enfin la liquidité est toujours assurée.

• Les SCPI  (Société civile de placement immobilier)  représentent  une autre forme d’investissement collectif. Elles regroupent plusieurs épargnants dont le capital est confié à une société de gestion chargée d’administrer les biens.

On rencontre des SCPI spécialisées dans différents secteurs : bureaux, lois spécialisées type Robien …, les principaux avantages sont la diversité des investissements et le montant très modulable de l’apport. Les SCPI de bureaux sont des valeurs de rendement, les SCPI liées à une loi permettent de moduler ou d’optimiser une opération de défiscalisation.

Cependant elles peuvent s’avérer peu liquides et la revente des parts est difficile en période baisse de l’immobilier. Pour palier à cet inconvénient la loi a évolué et permet de transformer les SCPI en OPCI (Organisme de placement collectif immobilier). Ces dernières sont composées pour partie de valeurs mobilières classiques qui assurent la liquidité des parts et d’immobilier.

Elles peuvent adopter la fiscalité des valeurs mobilières (au choix de la société).

Les actions, les OPCVM et les SCPI permettent aux particuliers d’accéder à des investissements auxquels ils ne peuvent pas accéder individuellement et de diversifier son patrimoine immobilier.