Archive pour la catégorie ‘Fiscalité’
Déjà 45 ans que naquit le Compte Epargne Logement (C.E.L) de la volonté de l’état à une période propice à l’expansion économique et une démographie positive importante. Il fallait donc aider pour pouvoir loger tout le monde !!
Le C.E.L peut paraître « Petit » par son taux d’épargne (bien que largement supérieur au taux de la trésorerie classique et sans aucune fiscalité), mais « Maous costaud » car couvrant de multiples possibilités, et surtout simple et utile.
Le C.E.L c’est pour qui ? Et bien pour tout résident fiscal français, tant les mineurs que les majeurs avec la possibilité d’en détenir un par personne tous établissements bancaires confondus.
L’avantage principal se trouve dans la possibilité de financer l’acquisition ou les travaux d’un bien immobilier, et ce à un taux de 2.25%.
La plupart d’entre nous savent que ce prêt peut financer la résidence principale et / ou ses travaux, la résidence secondaire ou locative (s’il s’agit de la résidence principale du locataire), mais plus rarement que ce type de financement peut convenir pour l’achat de parts de SCPI (par exemple la SCPI PREMELY HABITAT dans le cadre de la loi Scellier) mais encore pour les clôtures, terrasses, et même viager (pour la valeur du bouquet), travaux d’économie d’énergie, etc.
Vous conviendrez aisément que détenir un « volant » de trésorerie sur un C.E.L est gage de sécurité et surtout de multiples possibilités dans le financement de vos projets immobiliers les plus variés. Derniers points d’importance, les droits acquis peuvent être cédés aux membres de la famille (conjoint, ascendants, descendants, frères, sœurs, neveux, nièces…) et peuvent se cumuler aux droits acquis de votre Plan d’Epargne Logement (P.E.L).
Florence Silva, Service Epargne.
Aujourd’hui, dans le cadre de la semaine du développement durable je vous propose l’interview de M Fulan (client du Crédit Agricole Pyrénées Gascogne) avec qui nous allons aborder le sujet des énergies renouvelables pour un particulier.
M Fulan, quelles réalisations avez-vous fait dans votre maison ?
Ma maison, très économe en énergie, a un peu plus de 25 ans; elle est orientée sud légèrement est. Complètement ouverte au sud, elle possède un chauffage central gaz avec une chaudière à condensation.
J’ai installé début 2004 un chauffe-eau solaire pour un investissement de 5000 €, puis une centrale photovoltaïque en septembre 2007 de 15 m2 d’une valeur de 16 000 €. L’eau chaude solaire dessert bien sûr le sanitaire, mais elle est également connectée au lave-vaisselle et au lave linge. Ainsi ces deux appareils limitent la consommation électrique pour chauffer l’eau. La centrale photovoltaïque est en surexposition, l’énergie produite revendue à EDF.
Au plan financier j’ai bénéficié d’un crédit d’impôt sur le chauffe-eau de 40% sur le matériel soit 1500 € et d’une aide de la région de 900 €. Pour le photovoltaïque le taux étant passé à 50%, j’ai obtenu un crédit d’impôt de 6500 €.
Quelle est votre facture énergétique ?
Globalement électricité + gaz représentent 900 €, je facture à EDF suivant les années entre 700 et 800 €, vous voyez c’est presque neutre.
Quelles furent vos motivations pour ces projets ?
Trois motivations sont souvent mises en avant pour l’installation de systèmes d’énergies renouvelables. L’aspect financier sous les angles défiscalisation et rapport financier généré par la revente de l’énergie, le côté énergie renouvelable et enfin la transformation de gaspillage en travail.
De gaspillage en travail ? Que voulez-vous dire ?
Eh bien, prenons un exemple. Vous installez un chauffe-eau solaire, il s’agit d’un équipement qui va éviter d’utiliser directement ou indirectement une énergie fossile ou nucléaire pour chauffer de l’eau. Pour faire cette transformation on a fabriqué le matériel et pendant une semaine plusieurs personnes vont travailler chez vous pour mettre en service cette installation. Vous avez donc bien transformé de manière durable un gaspillage (énergie fossile ou nucléaire) en travail.
Parmi ces motivations laquelle a votre préférence ?
En ce qui me concerne c’est la dernière que je viens de développer qui me motive le plus, car je crois que nous avons vraiment besoin de créer du travail. La seconde, presque à égalité c’est le développement durable. Dans la communication, tous les aspects doivent être présentés pour que chacun adhère à sa manière. La monoculture née de tarifs de rachat élevés provoque actuellement une orientation très forte vers le photovoltaïque alors que bien souvent il faudrait, pour un particulier commencer par le chauffe-eau solaire très efficace en terme d’énergie renouvelable. 5m2 de panneaux solaires thermiques équivalent à + de 15 m2 de photovoltaïque (2500 KW annuels) pour un prix 3 fois inférieur.
Voyez-vous d’autres freins ?
Oui. Même si tout paraît simple, beaucoup de personnes attendent une explication, elles veulent comprendre. La différence entre solaire thermique et le photovoltaïque pour beaucoup n’est pas évidente. Qu’est ce qui se cache derrière les installations ? Quel entretien ? A quoi ça sert ? … Je m’aperçois que les personnes qui m’interrogent sur le matériel se trouvant sur mon toit ne trouvent pas toujours les explications, ou n’osent pas demander.
Quel avenir voyez-vous à ces réalisations ?
Même si les solutions énergétiques vont beaucoup évoluer, de nouvelles techniques apparaître, les rendements augmenter, je pense vraiment que les systèmes individuels ou collectifs sont dès maintenant une des réponses aux problèmes de l’énergie et du développement durable. Quand je regarde les projections sur les sources d’énergies dans le futur, je suis frappé par la très faible place qu’occupe le renouvelable, il couvre à peine les besoins supplémentaires. Dans l’état actuel des connaissances, ce diagnostic est insoutenable principalement par l’impact sur le dérèglement climatique. Je crois donc que l’installation massive de systèmes individuels et collectifs peut faire bouger ces courbes.
Comment ?
L’intérêt de cette production est qu’elle est consommée, utilisée sur place. Ce point est très différent de la plupart des autres sources d’énergies de type électrique. Vous savez certainement que l’électricité produite en France est principalement d’origine nucléaire (je ne suis pas opposé au nucléaire). Si nous regardons notre région, deux grandes centrales font la base de l’alimentation électrique : Golfech et Braud St Louis. Ces centrales produisent de la chaleur pour faire tourner une machine à vapeur, l’énergie est ensuite acheminée par des lignes à très hautes tensions vers les lieux de consommation notamment à Toulouse et Bordeaux. Il faut savoir que le rendement optimum d’une machine à vapeur est de 35% et que les pertes en lignes pour le transport énormes. Et que dire des déchets ! Nous devons donc réfléchir, et nous impliquer dans d’autres solutions.
Et la suite ?
Nous sommes au début, nous allons voir exploser les technologies, baisser les prix, les rendements s’améliorer. Beaucoup de choses peuvent déjà être faites. Prenons un exemple : le rendement d’un panneau photovoltaïque est lié à sa chaleur, il baisse d’1/2 % pour chaque degré d’élévation de sa température. Alors pourquoi ne pas imaginer un panneau qui combine photovoltaïque et refroidissement par un fluide qui chauffe de l’eau pour le chauffage en hiver et pour l’eau de la piscine en été.
Beaucoup mieux qu’une pompe à chaleur non ?
… Suite de notre article sur le marché immobilier. Pour 2010, on peut se poser les questions suivantes :
- Le Scellier « rechargeable » (possibilité de faire un scellier par an) va-t-il être réalisé dans les faits ?
Tour dépendra de « l’opportunité de défiscalisation supplémentaire » sur leurs revenus des acquéreurs de logements neuf qui ont déjà réalisé un achat scellier en 2009 tout en tenant compte de l’abaissement du plafonnement des niches fiscales (dont la loi scellier fait partie) qui se situe désormais à 20.000 euros et non plus 25.000 €.
-Le rebond de la bourse (+22% pour le CAC 40 en 2009) va-t-il réorienter les investissements des ménages ?
Il est difficile de répondre à cette question. La crise financière et boursière est encore très présente dans l’esprit des personnes et le choix de reprendre pleinement le chemin de la bourse pour certains sera long…
-En 2010, est ce que le retour d’une partie des primo accédant va se confirmer ?
Cela dépendra de la poursuite des mesures étatiques pour ce type de clientèle (Pass Foncier, maintien du doublement du prêt à taux zéro)
-Le retour à une certaine pression foncière couplée à une augmentation du coût de la construction liée à la nouvelle réglementation (BBC : bâtiment basse consommation) vont-ils faire progresser de nouveau machinalement les prix de l’immobilier dans le neuf ?
C’est fort probable si l’investissement scellier continue à bien fonctionner et à « doper » le marché de l’immobilier.
-L’éclatement de la famille (séparation, divorce) et le développement continu des familles recomposées vont-ils être des tendances qui vont perdurer ? Ces tendances étant créatrices d’un besoin immobilier.
A priori, la tendance n’est pas à la baisse. Le besoin en logements en France à l’avenir est déjà bien identifié, il y a même un peu de retard qui a déjà été pris à ce niveau.
-Les promoteurs privés vont –ils anticiper pour 2011 l’insertion des normes BBC dans tous leurs programmes afin de continuer à faire bénéficier aux investisseurs des réductions fiscales liées à la loi Scellier ?
La plupart des promoteurs ont pris note dans leur cahier des charges des nouvelles normes imposées, certains l’ont même déjà anticipé.
-Les taux bas que nous connaissons actuellement vont-ils perdurer et maintenir ainsi des conditions favorables au développement du marché de l’immobilier ?
A court terme sur 2010, les analystes ne prévoient pas a priori de remontée de taux avant la fin de cette année.
-L’immobilier restera t-il dans les années à venir un élément essentiel de constitution d’un complément de revenu en vue de leur retraite pour les ménages Français ?
La tendance devrait perdurer compte tenu d’un besoin en logements potentiels qui reste fort en France , de la valeur refuge que constitue « la pierre » dans l’esprit des ménages, mais aussi et surtout du problème de financement des retraites pour les années à venir.
-Enfin et surtout le léger frémissement actuel du marché, synonyme d’un retour de la confiance des acquéreurs de logements neuf (accession) va-t-il se confirmer en 2010 ?
Cela dépendra de nombreux facteurs (coût du crédit, prix des actifs immobiliers, la confiance des ménages…)
L’équipe « Promotion Immobilière », avec Laurent MINVIELLE, Directeur d’Agence.
Le dernier semestre 2008 avait vu le marché de l’immobilier et notamment la vente de neuf s’arrêter violemment. Sous fond de crise de subprime, d’absence de visibilité sur l’avenir, de dégradation du marché de l’emploi, de resserrement de conditions d’accès aux crédits par les banques, les ménages se sont brusquement arrêtés d’investir dans la pierre. Les taux Court terme de référence (Eonia, Euribor) étant historiquement élevés, poussés par la défiance des établissements financiers qui n’osaient plus se prêter de l’argent. On était dans une situation « explosive » où les promoteurs ne vendaient plus, voyaient leurs maigres réservations d’appartements non validées par un accord de financement d’un établissement de crédit le tout agrémenté par un coût du crédit très élevé !
Tous les indicateurs étaient dans le rouge et l’année 2009 s’annonçait sous de très mauvais auspices !
Mais c’était sans compter avec l’intervention de « Zorro » (Etat) !
Si l’Etat pouvait se permettre de « laisser tomber » quelques promoteurs en difficulté, il ne pouvait décemment, ne pas soutenir tout le secteur de la construction, générateur de milliers d’emplois et en grand difficulté avec l’arrêt brutal du marché de l’immobilier.
Il est donc intervenu dès 2009 avec toute une batterie de mesures (doublement du PTZ, rachat de logements finis en direct auprès des promoteurs pour faire baisser les stocks) afin de soutenir le marché immobilier dont la mesure phare fut la loi Scellier.
Cette loi permet d’acquérir un logement à titre d’investissement, de le louer et d’en retirer de substantielle économie fiscale (25 % de réduction d’impôt sur le montant de l’achat plafonné à 300.000 €, réduction d’impôt à étaler sur 9 ans). La crise financière étant à son apogée, les « déçus » de la bourse ont réorienté leur épargne vers la pierre, appâtés par la « carotte fiscale ».
Dès le début de ces mesures, le marché de l’immobilier a « rebondi » voire même réalisé un « triple saut », certains promoteurs nationaux réalisant leur meilleur niveau de vente jamais atteint sur un mois. L’attrait pour l’investissement Scellier ne s’est pas démenti pendant le restant de l’année et au final l’année 2009 s’est bien déroulée, pour le neuf du moins….
Néanmoins, comme toutes mesures ayant des effets spectaculaires, on peut quand même avoir des doutes sur les effets à long terme d’une telle mesure. Un malade que l’on perfuse peut aller mieux à court terme et voir ensuite sa situation se redégrader, une fois que les premiers effets de la perfusion se sont dissipés …
… Toujours est-il qu’aujourd’hui la loi Scellier est en train de créer « une France de Locataire » et non de propriétaire et que la mixité souhaitable (Accession, Pls, Investisseurs) dans les immeubles nouvellement construits n’est pas vraiment la règle et ce au profit des investisseurs (A suivre) …
L’équipe « Promotion Immobilière », avec Laurent MINVIELLE, Directeur d’Agence.
La semaine dernière, Michel Laborie Responsable de l’agence de Trie/Baïse nous parlait de l’opportunité que représente le taux d’intérêt légal fixé à 0,65% pour 2010. Aujourd’hui il complète son analyse par l’interview de Maître BESTARD notaire à l’étude SARLAT, CAMBON, BESTARD, TARAN, Notaires associés à AUCH.
Depuis la réforme de 1989, le Taux d’intérêt Légal atteint son niveau le plus bas. Il vient d’être en effet fixé par le décret n°2010-127 du 10/02/2010 à seulement 0.65% (contre 3.79% en 2009).
Me BESTARD, Quelles incidences concrètes peut avoir ce fameux taux d’intérêt légal ?
« Ce taux est effectivement fixé pour cette année à un niveau très bas. Il faut savoir qu’au début des années 90 ce taux avoisinait les 10% et qu’il n’a jamais été fixé jusqu’ici en dessous de 2%. En 2005, année ou les taux étaient déjà très bas, il était de 2.05%.
Alors, prenons un exemple, si vous le voulez bien. Vous savez que les droits de succession appliqués entre parents au-delà du 4ème degré ou entre personnes non parentes sont de 60%. Vous imaginez facilement que c’est un sujet sensible lorsque l’on est concerné.
Il faut savoir qu’il existe un régime de paiement fractionné applicable en principe à toutes les mutations par décès.
Concrètement, puisque c’est ce que vous attendez, l’administration fiscale accordera dans ce cas un prêt sur cinq années au taux de 0.60%.
C’est clairement une opportunité qui peut permettre de conserver un capital afin de le faire fructifier et d’étaler le paiement des droits de succession dans de bonnes conditions financières.»
Effectivement, cela ouvre de nombreuses opportunités. Par exemple, cela permet de conserver un portefeuille obligataire. L’héritier ou le légataire conservera les titres qui bien souvent présentent des taux de rendement élevés. D’un coté, il y a un actif dont le taux de rendement est bien souvent supérieur à 4%, et en face un passif à 0.60%. L’effet de levier joue à plein.
Mais Comment faire la demande de crédit ?
« Cette demande peut être formulée directement dans la déclaration de succession ou séparément sur papier libre et doit être accompagnée d’une offre de garantie suffisante pour couvrir les droits et les intérêts. Outre les garanties générales de caractère conventionnel, la garantie fournie peut consister dans l’inscription de l’hypothèque légale sur les immeubles de la succession.
Lorsque la demande de crédit est acceptée, les droits donnent lieu au paiement d’intérêts dont le taux est fixé une fois pour toute au moment de la demande.
Le premier versement a lieu en même temps que le dépôt de la déclaration de succession et le dernier au plus tard cinq ans après l’expiration du délai légal imparti pour souscrire cette déclaration. Le nombre de versements est fixé en fonction du pourcentage que représentent les droits, par rapport au montant taxable. »
Peut-on opter pour le paiement fractionné en cas de transmission d’entreprise ?
« Il existe effectivement un régime de paiement différé et fractionné des droits de donation applicable aux transmissions d’entreprises. La donation doit porter sur des titres de sociétés non cotées et le donataire doit recevoir 5% au moins du capital social de l’entreprise.
Le paiement des droits est différé pendant cinq années puis fractionné sur dix années.
Le taux d’intérêt est dans ce cas réduit des 2/3, soit 0.20% si le donataire reçoit plus de 10% de la valeur de l’entreprise, ou si globalement plus du tiers du capital est transmis. ».
Me BESTARD, je vous remercie.
Le taux d’intérêt légal est donc fixé à 0.65% pour l’année 2010. La conjoncture économique ne semble s’améliorer que trop lentement. Beaucoup d’observateurs avisés pensent que la banque centrale européenne va maintenir sa politique de taux bas encore pour quelques mois. Le taux d’intérêt légal 2011 sera-t-il aussi bas ? L’avenir nous le dira.
Michel Laborie Responsable de l’agence de Trie/Baîse
