Je vous propose de faire un bref aperçu des principales nouvelles sources de recettes que le Gouvernement se propose de mettre en place pour financer la réforme. Elles devraient prendre  effet à partir du 1^er janvier 2011

Un premier train de mesures concerne  les « hauts revenus » :
- Création d’un prélèvement de 1% non pris en compte dans le calcul du bouclier fiscal sur la dernière tranche de l’impôt sur le revenu qui serait ainsi portée de 40% à 41%.
- Augmentation de la contribution salariale sur les stock-options qui passerait de 2,5% à 8%.
- Création d’une contribution salariale spécifique de 14% sur les retraites chapeaux qui s’ajouterait aux prélèvements sociaux déjà applicables (12,1% actuellement).

D’autres mesures concernent les revenus du capital :
- Le prélèvement forfaitaire sur dividendes et intérêts passerait de 18% à 19%.
- l’impôt sur les plus values immobilières passerait de 16% à 17%. Les exonérations actuelles : résidence principale, abattement pour durée de détention (10% par année de possession de l’immeuble au-delà de la cinquième année, exonération après 15 ans) ne seraient pas remises en question.
- l’impôt sur les plus values de cessions de valeurs mobilières passerait de 18% à 19%, la taxation commencerait dès le 1^er € de cession (suppression du seuil de cession, 25 830 € pour 2010).
- Suppression du crédit d’impôt de 50% sur les dividendes (plafonné à 115 €  pour une personne seule et 230 € pour un couple).

Les entreprises seraient également mises à contribution à travers :
- Une augmentation de la contribution patronale sur stock-option qui passerait de 10% à 14%
- La suppression du plafonnement de la quote-part de frais et charges sur les dividendes perçus d’une société détenue à plus de 5% par la société mère.

D’autres mesures envisagées visent à réduire les déficits. La plus emblématique concerne l’immobilier avec la suppression de la déduction des intérêts d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale. Cette mesure s’avérant injuste et peu efficace, elle serait remplacée par un renforcement du prêt à taux zéro qui contrairement à la déduction d’intérêts ne s’applique que pour la première acquisition en accession à la propriété, ce nouveau dispositif serait variable en fonction des zones géographiques pour tenir compte des différences de prix de marchés.

Ces modifications très fréquentes renforcent le caractère complexe de la  fiscalité de l’épargne. C’est peut-être là que se trouve la principale raison qui fait dire au rapport de l’Inspection des finances publié dans le journal Les Echos du 17/08 que les aides à l’épargne sont peu efficaces et coûtent cher au budget de l’Etat.

 Cependant plusieurs formes d’épargne ne sont pas touchées ou vont en ressortir gagnantes.  Je citerais: le livret A, le livret de développement durable, le livret jeune (de 12 à 25 ans) qui offrent une disponibilité totale  et qui ne supportent ni fiscalité ni prélèvement sociaux, le taux du livret A vient de passer à 1,75%. Ne pas oublier également le LEP (livret d’épargne populaire) pour les contribuables dont la cotisation ne dépasse pas 754 € en 2009.

Pour l’instant l’assurance vie n’est pas touchée, les prélèvements sociaux ayant été ajoutés en cas de dénouement pas décès depuis le 1^er janvier 2010.
Une autre épargne va tirer son épingle du jeu, il s’agit du PEA (plan d’épargne en actions). Je vous en parlerai prochainement.

Cette période liée à de bons moments entre générations doit également permettre aux plus anciens d’échanger sur les transmissions à venir et connaître un peu mieux les différents projets de chacun (enfants ou petits enfants).

La loi TEPA de 2007 et les différentes évolutions arrivées depuis, sont de véritables chances à la transmission inter générationnelle. Que ce soit les dons d’argent (avec un âge limite du donateur poussé à 80 ans lors de dons aux petits enfants), les dons par avancement d’hoirie (montant revu chaque année sur le cours de l’inflation), mais aussi grâce au produit financier préféré des européens, l’assurance-vie et principalement la clause bénéficiaire.

Tout le monde (ou presque) connaît l’avantage des contrats d’assurance vie. Les possibilités de versement, les dates et paliers fiscaux, les différences entre le fonds en euros et les unités de compte… Mais la principale “arme” des contrats d’assurance vie est “la clause bénéficiaire”.

Dans la majorité des souscriptions, la clause dite “standard” est utilisée (“mon conjoint, à défaut mes héritiers, vivants, à naître, ou représentés, à défaut mes héritiers”). Même si cela convient pour beaucoup de familles, cela ne permet pas une optimisation de l’enveloppe fiscale et successorale offerte par ce produit d’épargne.

Imaginons un cas concret de famille; 2 parents ayant eu 2 enfants et chacun d ‘eux ayant également 2 enfants (donc 4 petits enfants). 1 des deux enfants a été aidé financièrement lors de son installation professionnelle il y a 8 ans (don enregistré chez notaire).

Chacun des parents détient un contrat d’assurance vie. En optimisant la clause bénéficiaire, ils peuvent transmettre (à condition de verser les fonds avant le 70ème anniversaire du souscripteur) jusqu’à  1 830 000€ sans aucun droit de succession (152500€ par bénéficiaire X 2 enfants + 4 petits enfants)… Une aubaine !!

Je vous ai donné l’exemple de cette famille dont un enfant a été accompagné lors de son installation professionnelle. Et bien la clause bénéficiaire permet, à ceux qui le souhaitent, de réajuster les transmissions entre enfants en différenciant les sommes transmises à chacun à l’intérieur du contrat d’assurance vie.

Si la rédaction d’une clause semble être compliquée, les gestionnaires de patrimoine sont à votre disposition pour vous aider, ou autre possibilité, déposer votre clause bénéficiaire chez votre notaire.

Avant d’effectuer ces modifications et optimiser votre transmission… Surveillez votre barbecue, et pensez à resservir vos invités en rosé… Bon été. 

Lilian MAUME

Mais combien ont franchi le cap (ou traversé les océans) ? Effectivement lorsque l’on consulte les différents sites sur internet vantant les mérites de ces investissements de défiscalisation nous arrivons dans une véritable jungle.

Certains proposent des réductions fiscales et des taux de rentabilité dépassant l’entendement, d’autres sont proposés par des sociétés aux noms et localisations encore plus exotiques que le placement lui-même… Comment reconnaître les “bons” des “mauvais” dans ces sociétés qui ne sont soumises à aucune réglementation (si, si, c’est possible !) ?

Alors le plus souvent, on hésite (longtemps), on consulte (parfois), et on passe son chemin (souvent). Et bien je vous invite à interroger votre gestionnaire de patrimoine du CREDIT AGRICOLE PYRENEES GASCOGNE. Il vous présentera un produit innovant, performant (17.5% de rentabilité nette) et totalement sécurisé. Cela est possible grâce au partenariat que nous avons fixé avec le leader de ce marché, exclusivement spécialisé en investissement outre mer et maîtrisant toute la chaîne du montage financier.

Inter Invest, c’est le nom de la société, G3F, le nom du produit.

Pour faire simple et en préambule à votre prochain rendez vous patrimonial, imaginez investir environ 8 400€ pour bénéficier de près de 10 000€ de réduction d’impôt sur le revenu… +17.5% sur une simple opération, totalement garantie.

Alors surgit un autre problème (si on peut dire) ; quel projet d’achat, de loisir ou d’épargne, réaliser avec ces 1600€ immédiatement économisés ?

Lilian MAUME

En réalité il s’agit des Fonds d’Investissement de Proximité (F.I.P), ou, comment investir une partie de son épargne dans la croissance et le développement de PME régionales, dynamiques et savamment sélectionnées.

A l’heure où les fluctuations de marché sont  récurrentes, où les valorisations des entreprises sont souvent liées à des spéculations et / ou des anticipations (plus ou moins juste) de marchés gagnés ou perdus, ce type d’investissement permet de rester centré uniquement sur l’aspect économique et social de l’entreprise (les entreprises sélectionnées ne sont pas cotées, ont moins de 250 salariés et moins de 50 millions d’euros de chiffre d’affaires).

Deuxième avantage ; la diversité des entreprises, mais aussi leur implantation géographique. Dans un F.I.P., les entreprises doivent être régionales (maximum sur 4 régions administratives voisines) et sont choisies parmi la diversité du tissu économique de ces régions. Nous pouvons aussi bien trouver des PME dans le domaine pharmaceutique que dans la fabrication de portails aluminium…

Troisième avantage (pour ce qui concerne les F.I.P que nous sélectionnons) : la qualité dans le choix des PME. La société de gestion en charge de ce travail, est composée d’industriels aguerris à l’économie et aux réalités géographiques de nos régions.

Enfin, dernier avantage : Votre effort pour le développement économique du pays est reconnu au travers d’une réduction fiscale. Celle-ci est différente selon qu’il s’agisse d’un F.I.P ISF (impôt de solidarité sur la fortune)  ou d’un F.I.P I.R.P.P (impôt sur le revenu) :

-  Pour le F.I.P ISF : la réduction sur votre impôt ISF est égale à 50% de la partie des fonds du F.I.P investis directement dans les PME (en général 60% du montant des fonds collectés sont investis dans les PME, soit une réduction fiscale de 30% de la souscription). La part restante (en moyenne 40%) est investie sur des produits financiers (monétaires et obligataires) et donne droit à une réduction fiscale sur l’IRPP de 25% (donc 25% de 40% = 10%). Au total ce sont bien 40% de votre investissement qui donnent droit à réduction fiscale.

-  Pour le F.I.P IRPP, la réduction est égale à 25% de la somme souscrite.

…Résumons-nous avec deux exemples:

- Vous souscrivez 10 000€ de FIP ISF (à souscrire avant le 14 juin); vous bénéficiez de 3 000€ de réduction fiscale sur votre imposition ISF et 1 000€ de réduction sur votre impôt sur le revenu, soit un total de réduction fiscale de 4 000€.

- Vous souscrivez 10 000€ de FIP IRPP (commercialisés en fin d’année fiscale). Vous bénéficiez d’une réduction fiscale égale à 25% de la somme souscrite soit 2 500€ de réduction sur votre prochain impôt sur le revenu.

 Il s’agit véritablement d’un investissement responsable, où le souscripteur participe activement au développement économique de nos régions mais cela implique certaines règles et comporte une dose de risque :

- L’investissement est sur le long terme (10 ans) et seule la société de gestion choisie, dans cet intervalle, la date de remboursement des parts.

- L’investissement est limité à 12 000€ pour un célibataire et 24 000€ pour un couple marié.

- Il n’y a aucune garantie sur le capital (mais les plus values éventuelles sont exonérées de toute imposition à la sortie, hors contributions sociales, et ne sont pas reportables, pour les F.I.P ISF, dans la déclaration ISF).

- La somme investie dans ces fonds ne devrait pas dépasser 10% de votre patrimoine financier en raison du risque vu ci-dessus et de la non liquidité du produit .

Voilà la présentation d’un investissement souvent méconnu, au nom de code, certes un peu “barbare”, mais si vous vous sentez l’âme d’un investisseur régional, et que vous ayez la volonté de diversifier votre patrimoine financier, le F.I.P est certainement une bonne alternative.

Lilian MAUME

Je profite de cette occasion pour vous parler aujourd’hui du contenu d’une de ces enveloppes à savoir la déclaration I.S.F.

 Première question, êtes vous concerné ?

 Oui, si vous êtes un contribuable français et que votre patrimoine privé net (total des biens – total des dettes) est supérieur ou égal à 790 000 € au 01.01.2010.

 Quels sont les biens concernés :

 La règle générale est que le patrimoine privé est concerné et que le patrimoine professionnel ne l’est pas.

 A toute fin utile, précisons que certains de vos biens bénéficieront d’un abattement (résidence principale : 30 %, bois et forêts 75 % …), ou d’une exonération (œuvres d’art, antiquités, objet de collection …).

 Comment réduire mon impôt à payer :

 Voici trois pistes de réflexions (il en existe certaines autres):

 1/ Diminuer la valeur de vos  biens taxables,

 De nombreuses solutions s’offrent à vous.

 En effet, en réalisant une Donation en pleine propriété d’un de vos biens ou en usufruit à vos enfants par exemple, vous diminuerez votre actif taxable. Notons que, c’est l’usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété.

 Le propriétaire de terres agricoles mise en location trouvera son avantage fiscal dans la mise en place d’un  Bail à Long Terme (abattement dégressif allant de 75 à 50 %).

 Vous pourrez aussi transférer votre patrimoine privé en SCI, vous obtiendrez par ce choix une décote substantielle sur la valeur vénale des biens.

 Si vous détenez des parts ou actions de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, vous devez vous interroger sur l’opportunité de conclure un  pacte d’actionnaires. L’assiette des droits est alors réduite de 75 %.

Quant aux contrats de capitalisation, ils sont à déclarer pour le nominal. Ainsi, les plus-values de ce placement ne sont pas impactées par cet impôt.

Le PERP (épargne retraite) est lui exonéré de déclaration ISF.

 2/ Augmenter la valeur de votre passif,

 L’objectif est de créer une dette sans augmenter l’actif. Ainsi, vous pouvez acheter un bien exonéré d’ISF à crédit (ex : achat d’un bien immobilier en nu propriété).

 3/ Réduire le montant de l’impôt sur la fortune.

 Les placements FIP et FCPI  ISF permettent de le diminuer. Les dons aux organismes d’intérêt général vous offrent aussi cette opportunité à hauteur de 75 % de la somme donnée. Les investissements directs ou indirects dans les PME sont aussi un axe de réflexion (achat de parts de holding).

Je rajouterai que l’année 2010 sera peut être une des dernières permettant de réduire de façon significative sa fiscalité (IRPP et ISF) malgré le plafonnement des niches fiscales (20 000€ par foyer + 8% du revenu net imposable : ex : pour une famille avec 150 000€ de revenus nets imposables, les réductions d’impôts peuvent aller jusqu’à 32 000€). En effet nos gouvernants annoncent une politique de rigueur avec une réduction (massive ?) des avantages fiscaux.

 Bien entendu, notre équipe de Conseillers en Gestion de Patrimoine se tient à votre disposition pour en discuter.

 A. KWIECINSKI, P. DELFOSSE et H. MARGUIER, conseillers en gestion de patrimoine au Crédit Agricole Pyrénées Gascogne.

Le C.E.L peut paraître « Petit » par son taux d’épargne (bien que largement supérieur au taux de la trésorerie classique et sans aucune fiscalité), mais « Maous costaud » car couvrant de multiples possibilités, et surtout simple et utile.

Le C.E.L c’est pour qui ? Et bien pour tout résident fiscal français, tant les mineurs que les majeurs avec la possibilité d’en détenir un par personne tous établissements bancaires confondus.

L’avantage principal se trouve dans la possibilité de financer l’acquisition ou les travaux d’un bien immobilier, et ce à un taux de 2.25%.

La plupart d’entre nous savent que ce prêt peut financer la résidence principale et / ou ses travaux, la résidence secondaire ou locative (s’il s’agit de la résidence principale du locataire), mais plus rarement que ce type de financement peut convenir pour l’achat de parts de SCPI (par exemple la SCPI PREMELY HABITAT dans le cadre de la loi Scellier) mais encore pour les clôtures, terrasses, et même viager (pour la valeur du bouquet), travaux d’économie d’énergie, etc.

Vous conviendrez aisément que détenir un « volant » de trésorerie sur un C.E.L est gage de sécurité et surtout de multiples possibilités dans le financement de vos projets immobiliers les plus variés. Derniers points d’importance, les droits acquis peuvent être cédés aux membres de la famille (conjoint, ascendants, descendants, frères, sœurs, neveux, nièces…) et peuvent se cumuler aux droits acquis de votre Plan d’Epargne Logement (P.E.L).

Florence Silva, Service Epargne.

M Fulan, quelles réalisations avez-vous fait  dans votre maison ?

Ma maison, très économe en énergie, a un peu plus de 25 ans; elle est orientée sud légèrement est. Complètement ouverte au sud, elle possède un chauffage central gaz avec une chaudière à condensation.

J’ai installé début 2004 un chauffe-eau solaire pour un investissement de 5000 €, puis une centrale photovoltaïque en septembre 2007 de 15 m2 d’une valeur de 16 000  €. L’eau chaude solaire dessert bien sûr le sanitaire, mais elle est également connectée au lave-vaisselle et au lave linge. Ainsi ces deux appareils limitent la consommation électrique pour chauffer l’eau. La centrale photovoltaïque est en surexposition, l’énergie produite  revendue à EDF.

Au plan financier j’ai bénéficié d’un crédit d’impôt sur le chauffe-eau de 40% sur le matériel soit 1500 € et d’une aide de la région de 900 €. Pour le photovoltaïque le taux étant passé à 50%,  j’ai obtenu un crédit d’impôt de 6500 €.

 Quelle est votre facture énergétique ?

Globalement électricité + gaz représentent 900 €, je facture à EDF suivant les années entre 700 et 800 €, vous voyez c’est presque neutre.

Quelles furent vos motivations pour ces projets ?

Trois motivations sont souvent mises en avant pour l’installation de systèmes d’énergies renouvelables. L’aspect financier sous les angles défiscalisation et rapport financier généré par  la revente de l’énergie, le côté énergie renouvelable et enfin la transformation de gaspillage en travail.

De gaspillage en travail ? Que voulez-vous dire ?

Eh bien, prenons un exemple. Vous installez un chauffe-eau solaire, il s’agit d’un équipement qui va éviter  d’utiliser directement ou indirectement une énergie fossile ou nucléaire pour chauffer de l’eau. Pour faire cette transformation on a fabriqué le matériel et pendant une semaine plusieurs personnes vont travailler chez vous pour mettre en service cette installation. Vous avez donc bien transformé de manière durable un gaspillage (énergie fossile ou nucléaire) en travail.

Parmi ces motivations laquelle a votre préférence ?

En ce qui me concerne c’est la dernière que je viens de développer qui me motive le plus, car je crois que nous avons vraiment besoin de créer du travail. La seconde, presque à égalité  c’est le développement durable. Dans la communication, tous les aspects doivent être présentés pour que chacun adhère à sa manière. La monoculture née de tarifs de rachat élevés  provoque actuellement une orientation très forte vers le photovoltaïque alors que bien souvent il faudrait, pour un particulier commencer par le chauffe-eau solaire très efficace en terme d’énergie renouvelable. 5m2 de panneaux solaires thermiques équivalent à + de 15 m2 de photovoltaïque (2500 KW annuels) pour un prix 3 fois inférieur. 

Voyez-vous d’autres freins ?

Oui. Même si tout paraît simple, beaucoup de personnes attendent une explication, elles veulent comprendre. La différence entre solaire thermique et le photovoltaïque pour beaucoup n’est pas évidente. Qu’est ce qui se cache derrière les installations ? Quel entretien ? A quoi ça sert ? … Je m’aperçois que les personnes qui m’interrogent sur le matériel se trouvant sur mon toit ne trouvent pas toujours les explications, ou n’osent pas demander.

Quel avenir voyez-vous à ces réalisations ?

Même si les solutions énergétiques vont beaucoup évoluer, de nouvelles techniques apparaître, les rendements augmenter, je pense vraiment que les systèmes individuels ou collectifs sont dès maintenant une des réponses aux problèmes de l’énergie et du développement durable. Quand je regarde les projections sur les sources d’énergies dans le futur, je suis frappé par  la très faible place qu’occupe le renouvelable, il couvre à peine les besoins supplémentaires. Dans l’état actuel des connaissances, ce diagnostic est insoutenable principalement par l’impact sur le dérèglement climatique. Je crois donc que l’installation massive de systèmes individuels et collectifs peut faire bouger ces courbes. 

Comment ?

L’intérêt de cette production est qu’elle est consommée, utilisée sur place. Ce point est très différent de la plupart des autres sources d’énergies de type électrique. Vous savez certainement que l’électricité produite en France est principalement d’origine nucléaire (je ne suis pas opposé au nucléaire). Si nous regardons  notre région, deux grandes centrales font la base de l’alimentation électrique : Golfech et Braud St Louis. Ces centrales produisent de la chaleur pour faire tourner une machine à vapeur, l’énergie est ensuite acheminée par des lignes à très hautes tensions vers les lieux de consommation notamment à Toulouse et Bordeaux. Il faut savoir que le rendement optimum d’une machine à vapeur est de 35% et que les pertes en lignes pour le transport énormes.  Et que dire des déchets ! Nous devons donc  réfléchir, et nous  impliquer dans d’autres solutions.            

Et la suite ?

Nous sommes au début, nous allons voir exploser les technologies, baisser les prix, les rendements s’améliorer. Beaucoup de choses peuvent déjà être faites. Prenons un exemple : le rendement d’un panneau photovoltaïque est lié à sa chaleur, il baisse d’1/2 % pour chaque degré d’élévation de sa température. Alors pourquoi ne pas imaginer un panneau qui combine photovoltaïque et refroidissement par un fluide qui chauffe de l’eau pour le chauffage en hiver et pour l’eau de la piscine en été.

Beaucoup mieux qu’une pompe à chaleur non ?     

- Le Scellier « rechargeable » (possibilité de faire un scellier par an)  va-t-il être réalisé dans les faits ?

Tour dépendra de « l’opportunité de défiscalisation supplémentaire » sur leurs revenus des acquéreurs de logements neuf qui ont déjà réalisé un achat scellier en 2009 tout en tenant compte de l’abaissement du plafonnement des niches fiscales (dont la loi scellier fait partie) qui se situe désormais à 20.000 euros et non plus 25.000 €.

-Le rebond de la bourse (+22% pour le CAC 40 en 2009) va-t-il réorienter les investissements des ménages ?

Il est difficile de répondre à cette question. La crise financière et boursière est encore très présente dans l’esprit des personnes et le choix de reprendre pleinement le chemin de la bourse pour certains sera long…

-En 2010, est ce que le retour d’une partie des primo accédant va se confirmer ?

Cela dépendra de la poursuite des mesures étatiques pour ce type de clientèle (Pass Foncier, maintien du doublement du prêt à taux zéro)

-Le retour à une certaine pression foncière couplée à une augmentation du coût de la construction liée à la nouvelle réglementation (BBC :  bâtiment basse consommation) vont-ils faire progresser de nouveau machinalement les prix de l’immobilier dans le neuf ?

C’est fort probable si l’investissement scellier continue à bien fonctionner et à « doper » le marché de l’immobilier.

-L’éclatement de la famille (séparation, divorce) et le développement  continu des familles recomposées vont-ils être des tendances qui vont perdurer ? Ces tendances étant créatrices d’un besoin immobilier.

A priori, la tendance n’est pas à la baisse. Le besoin en logements  en France à l’avenir est déjà bien identifié,  il y a même un peu de retard qui a déjà été pris à ce niveau.

-Les promoteurs privés vont –ils anticiper pour 2011 l’insertion des normes BBC dans tous leurs programmes afin de continuer à faire bénéficier aux investisseurs des réductions fiscales liées à la loi Scellier ?

La plupart des promoteurs ont pris note dans leur cahier des charges des nouvelles normes imposées, certains l’ont même déjà anticipé.

-Les taux bas que nous connaissons actuellement vont-ils perdurer et maintenir ainsi des conditions favorables au développement du marché de l’immobilier ?

A court terme sur 2010, les analystes ne prévoient pas  a priori de remontée de taux avant la fin de cette année.

-L’immobilier restera t-il dans les années à venir un élément essentiel de constitution d’un complément de revenu en vue de leur retraite pour les ménages Français ?

La tendance devrait perdurer compte tenu d’un besoin en logements potentiels qui reste fort en France , de la valeur refuge que constitue « la pierre » dans l’esprit des ménages, mais aussi et surtout du problème de financement des retraites pour les années à venir.

-Enfin et surtout le léger frémissement actuel du marché, synonyme d’un retour de la confiance des acquéreurs de logements neuf (accession) va-t-il se confirmer en 2010 ?

Cela dépendra de nombreux facteurs (coût du crédit, prix des actifs immobiliers, la confiance des ménages…)

 L’équipe « Promotion Immobilière », avec Laurent MINVIELLE, Directeur d’Agence.

Tous les indicateurs étaient dans le rouge et l’année 2009 s’annonçait sous de très mauvais auspices !

Mais c’était sans compter avec l’intervention de « Zorro » (Etat) !

Si l’Etat pouvait se permettre de « laisser tomber »  quelques promoteurs en difficulté, il ne pouvait décemment,  ne pas soutenir tout le secteur de la construction, générateur de milliers d’emplois et en grand difficulté avec l’arrêt brutal du marché de l’immobilier.

Il est donc intervenu dès 2009 avec toute une batterie de mesures (doublement du PTZ, rachat de logements finis en direct auprès des promoteurs pour faire baisser les stocks) afin de soutenir le marché immobilier dont la mesure phare fut la loi Scellier.

Cette loi permet d’acquérir un logement à titre d’investissement, de le louer et d’en retirer de substantielle économie fiscale (25 % de réduction d’impôt sur le montant de l’achat plafonné à 300.000 €, réduction d’impôt à étaler sur 9 ans). La crise financière étant à son apogée, les « déçus » de la bourse ont réorienté leur épargne vers la pierre, appâtés par la « carotte fiscale ».

Dès le début de ces mesures, le marché de l’immobilier a « rebondi »  voire même réalisé un « triple saut », certains promoteurs nationaux réalisant leur meilleur niveau de vente jamais atteint sur un mois. L’attrait pour l’investissement Scellier ne s’est pas démenti pendant le restant de l’année et au final l’année 2009 s’est bien déroulée, pour le neuf du moins….

Néanmoins, comme toutes mesures ayant des effets spectaculaires, on peut quand même avoir des doutes sur les effets à long terme d’une telle mesure. Un malade que l’on perfuse peut aller mieux à court terme et voir ensuite sa situation se redégrader, une fois que les premiers effets de la perfusion se sont dissipés …

… Toujours est-il qu’aujourd’hui la loi Scellier est en train de créer « une France de Locataire » et non de propriétaire et que la mixité souhaitable (Accession, Pls, Investisseurs) dans les immeubles nouvellement construits n’est pas vraiment la règle et ce au profit des investisseurs (A suivre) …

 L’équipe « Promotion Immobilière », avec Laurent MINVIELLE, Directeur d’Agence.

Depuis la réforme de 1989, le Taux d’intérêt Légal atteint son niveau le plus bas. Il vient d’être en effet fixé par le décret n°2010-127 du 10/02/2010 à seulement 0.65% (contre 3.79% en 2009).

 Me BESTARD,  Quelles incidences concrètes peut avoir ce fameux taux d’intérêt légal ?

« Ce taux est effectivement fixé pour cette année à un niveau très bas. Il faut savoir qu’au début des années 90 ce taux avoisinait les 10% et qu’il n’a jamais été fixé jusqu’ici en dessous de 2%. En 2005, année ou les taux étaient déjà très bas, il était de 2.05%. 
 Alors, prenons un exemple, si vous le voulez bien. Vous savez que les droits de succession appliqués entre parents au-delà du 4^ème degré ou entre personnes non parentes sont de 60%. Vous imaginez facilement que c’est un sujet sensible lorsque l’on est concerné.
 Il faut savoir qu’il existe un régime de paiement fractionné applicable en principe à toutes les mutations par décès.

 Concrètement, puisque c’est ce que vous attendez, l’administration fiscale accordera dans ce cas un prêt sur cinq années au taux de 0.60%.

 C’est clairement une opportunité qui peut permettre de conserver un capital afin de le  faire fructifier et d’étaler le paiement des droits de succession dans de bonnes conditions financières.»

 Effectivement, cela ouvre de nombreuses opportunités. Par exemple, cela permet de conserver un portefeuille obligataire. L’héritier ou le légataire conservera les titres qui bien souvent présentent des taux de rendement élevés. D’un coté, il y a un actif dont le taux de rendement est bien souvent supérieur à 4%, et en face un passif à 0.60%. L’effet de levier joue à plein.

Mais Comment faire la demande de crédit ?

 « Cette demande peut être formulée directement dans la déclaration de succession ou séparément sur papier libre et doit être accompagnée d’une offre de garantie suffisante pour couvrir les droits et les intérêts. Outre les garanties générales de caractère conventionnel, la garantie fournie peut consister dans l’inscription de l’hypothèque légale sur les immeubles de la succession.

 Lorsque la demande de crédit est acceptée, les droits donnent lieu au paiement d’intérêts dont le taux est fixé une fois pour toute au moment de la demande.

 Le premier versement a lieu en même temps que le dépôt de la déclaration de succession et le dernier au plus tard cinq ans après l’expiration du délai légal imparti pour souscrire cette déclaration. Le nombre de versements est fixé en fonction du pourcentage que représentent les droits, par rapport au montant taxable. »

 Peut-on opter pour le paiement fractionné en cas de transmission d’entreprise ?

« Il existe effectivement un régime de paiement différé et fractionné des droits de donation applicable aux transmissions d’entreprises. La donation doit porter sur des titres de sociétés non cotées et le donataire doit recevoir 5% au moins du capital social de l’entreprise.

 Le paiement des droits est différé pendant cinq années puis fractionné sur dix années.

Le taux d’intérêt est dans ce cas réduit des 2/3, soit 0.20% si le donataire reçoit plus de 10% de la valeur de l’entreprise, ou si globalement plus du tiers du capital est transmis. ».

Me BESTARD, je vous remercie.

 Le taux d’intérêt légal est donc fixé à 0.65% pour l’année 2010. La conjoncture économique ne semble s’améliorer que trop lentement. Beaucoup d’observateurs avisés pensent que la banque centrale européenne va maintenir sa politique de taux bas encore pour quelques mois. Le taux d’intérêt légal 2011 sera-t-il aussi bas ? L’avenir nous le dira.

Michel Laborie Responsable de l’agence de Trie/Baîse