La semaine dernière nous évoquions la création d’une SCI (société civile immobilière), outil facilitateur dans la transmission de patrimoine. Voici, un exemple chiffré.
Madame Claire Dupond a 50 ans. Célibataire, elle a deux enfants. Elle exerce le métier d’ophtalmologiste qui lui procure un BNC (Bénéfices non commerciaux) de 100 000 €. Elle possède un patrimoine global de 1,5 millions d’€ dans lequel l’immobilier de rendement qui a 20 ans (hors résidence principale) est estimé à 800 000 €, la plus-value latente est de 300 000 €. Elle en retire un revenu net foncier de 30 000 €.
L’ensemble de ses revenus lui assurent un train de vie très confortable, supérieur à ses besoins (60 000 € annuels), sa capacité d’épargne est donc très importante.
Elle est imposée à l’impôt sur le revenu dans la tranche de 41% et soumise à l’ISF.
Après un échange avec son conseiller et ses enfants, elle a identifié ses objectifs : anticiper la transmission de son patrimoine, préparer sa retraite qu’elle envisage de prendre dans 15 ans et réduire le poids de la fiscalité.
Pour réaliser ses objectifs, elle effectue les opérations suivantes :
- création d’une SCI avec ses deux enfants, imposée à l’impôt sur le revenu, à laquelle elle vend l’immobilier de rendement. Les biens sont détenus depuis plus de 15 ans, mais la vente ayant lieu après le 25/08/2011 à une SCI familiale elle sera soumise à la nouvelle réforme des plus-values (coût de l’impôt sur la plus value, 62.400 €environ, CSG comprise). Les parts de la SCI sont données avec réserve d’usufruit à ses enfants.
- l’acquisition des biens est financée par un prêt in fine au taux de 4 % sur 15 ans, ce prêt est couvert à 100% par une assurance décès invalidité (sur Claire).
- L’achat par la SCI des appartements va procurer 800 000 € de liquidités que Claire va utiliser de la manière suivante : apport des 60 000 € de capital à la SCI pour payer les frais d’acquisition des immeubles, elle va donner à ses enfants 520 000 € (260 000 € pour chaque enfant) qui rémunérés à 3.5% vont reconstituer en 15 ans les 800 000 €. Ces contrats seront souscrits par chaque enfant et nantis pour garantir le prêt. Elle investit le reliquat de 220 000 € dans un contrat d’assurance vie existant.
Claire a-t’elle réalisé ses objectifs ?
Fiscalité : l’ISF est diminué des 800 000 € d’immobilier de rendement compensés par les 800 000 € de crédit. Par contre, il est augmenté des 220 000 € d’assurance vie. Au barème 2012, elle n’est plus éligible à l’ISF car son patrimoine total est maintenant de 610 000 € (donc, inférieur au nouveau seuil fixé à 1,3 millions d’€). Elle économise ainsi 3 300 €.
Revenus : Après ces opérations, Claire ne dispose plus des 30 000 € de revenus fonciers, ils sont totalement absorbés par les intérêts de l’emprunt contracté pour acquérir les appartements. L’impôt sur le revenu s’en trouve impacté de 15 000 € auxquels il faut ajouter une économie de 3 600 € de CSG.
Transmission : Claire a donné avec réserve d’usufruit les parts de SCI à ses enfants. Au plan fiscal, ceci n’entraîne aucun droit de transmission car la valeur des parts est nulle, (les 800 000 € sont annulés par le prêt).
Pour les contrats d’assurance vie, Claire va donner (donation partage) à chaque enfant 260 000 €. Cette donation est définitive et permet de prendre date pour les dix ans de rappel fiscal. Les frais de donation sont réduits car elle va utiliser les 31 865 € de don familial d’argent (dorénavant renouvelable tous les dix ans) et l’abattement de 159 325 € de parent à enfant. Les frais s’élèveront à 12 000 € environ par enfant.
En cas de décès, le prêt serait couvert par l’assurance décès, pour les parts de SCI, l’usufruit rejoindrait la nue-propriété appartenant aux enfants. La succession se ferait sans droits supplémentaires.
Retraite : A 65 ans, Claire va récupérer avec la fin du prêt les revenus fonciers et elle pourrait utiliser le contrat d’assurance vie en complément de revenus.
Cet exemple simple montre que la création d’une SCI familiale permet de faciliter et d’optimiser de nombreux projets patrimoniaux : anticipation de la transmission, dégagement de liquidités, préparation de la retraite … mais attention ! il est prudent pour un tel montage de s’entourer de conseils de professionnels pour éviter toutes difficultés à venir et notamment la requalification fiscale du projet.
Pour faciliter la lecture la plupart des calculs ont été fortement arrondis.
Bonjour, pourquoi un montage aussi coûteux (62 ke d’impôt sur la plus value, 24ke de frais de donation, des intérêts d’emprunt et adi énorme sur le prêt in fine pendant 15 ans) et pourquoi un montage aussi compliqué ? Il serait tellement plus simple et moins coûteux de donner directement la nue propriété de l’immeuble de rendement à ses 2 enfants et de souscrire quelques FIP ISF et quelques SCPI scellier pour l’ir (ou du girardin industriel par exemple). Ce montage n’est intéressant que si cette pauvre Mme Dupond décède avant ses 65 ans (âge à la fin du prêt) grâce à l’adi du prêt, je crois quand même qu’il vaut mieux parier sur la vie de Mme Dupond au delà de 65 ans que sur son décès prématuré.
Ne me répondez pas que les parts de la SCI sont plus liquides et qu’en cas de désaccord entre les enfants sur le devenir de l’immeuble, ils pourront facilement se vendre les parts. Là aussi, je vous répondrai que parier sur le désaccord de ses enfants en acceptant de payer 62 ke d’impôt sur la plus value pour s’en prémunir n’est pas du tout cohérent.
Cordialement
Bonjour,
Votre commentaire est tout à fait recevable, il montre que chaque cas doit être traité en fonction des objectifs et des convictions de chacun. L’exemple de Mme Dupond (Blog Oblige) est simple, et sans projections détaillées.
Il met en avant l’impact de la nouvelle fiscalité sur les +values immobilières et comme vous l’exprimez, ce nouvel impôt va remettre en question de nombreux montages de SCI.
L’économie fiscale du montage proposé est forte, les revenus fonciers de Claire subissent un impôt de 41%+13.5% de CSG et l’apport du crédit est intéressant pour annuler cet impôt et donner un effet de levier.
Sans parier sur le décès de Claire l’assurance décès me paraît une solution de prévoyance à examiner.
Je vous remercie pour votre commentaire.
Bien cordialement
Bonjour Marion,
Votre cas ressemble à un devoir du Bachelor, j’en ai parlé avec un collègue : Patrick Delfosse qui a réfléchi sur le cas, vous pouvez le contacter pour échanger patrick.delfosse@lefil.com ou lui téléphoner il vous aidera
Bien cordialement