Après beaucoup de tergiversations, la version définitive des mesures du plan de réduction des déficits publics prend forme. Parmi les mesures, la réforme de la taxation des plus-values immobilières hors résidence principale a fait l’objet d’une grande évolution.
En effet, nous sommes passés d’un projet de suppression totale et immédiate de l’abattement pour durée de détention à sa réintégration progressive, l’éxonération totale d’imposition de la plus-value étant obtenue après 30 ans. Cette nouvelle forme prendra effet à partir du 1/02/2012.
Comment fonctionnera la nouvelle règle des plus-values immobilières ?
| Années de détention | Abattement annuel | Total de l’abattement sur la période |
| 1-5 | 0 | 0 |
| 6-17 | 2% | 24 % |
| 18-24 | 4% | 52 % |
| 25-30 | 8% | 100 % |
Contrairement au système actuel, la plus-value sera soumise aux prélèvements sociaux donnant une taxation de 19% + 13.5% = 32.5% (les prélèvements sociaux seront passés de 12.3% à 13.5% !).
Prenons un exemple : vous avez acheté il y a 15 ans un appartement 100 000 € que vous venez de revendre 200 000 €. Dans le système actuel vous n’avez aucune taxe à payer sur la plus value de 100 000 €. Dans la nouvelle règle, vous devrez acquitter 26 000 € de taxe sur la plus-value, vous recevrez 174 000 € au lieu des 200 000 €.
Il vous reste donc peu de temps pour réfléchir à votre stratégie et revoir l’organisation de votre patrimoine immobilier.
Examinons quelques situations.
Si vous objectif est de donner en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit les biens dont vous disposez, la nouvelle règle sur les plus-values ne change rien. Comme pour la donation de titres la donation d’un appartement efface la plus value. En effet, si on reprend le cas précédent, le donataire va recevoir ce bien au prix du jour de la donation soit 200 000 €.
Si votre objectif est de céder un bien à court terme. Dans ce cas, il vous faut faire diligence et le vendre avant février 2012 pour éviter d’entrer dans le cadre de la nouvelle formule. Le recours à une SCI n’est plus à envisager. En effet, pour les apports réalisés à compter du 25/08/2011 les plus-values sont d’ores et déjà soumises au nouveau régime d’imposition.
Vous êtes à la tête d’un patrimoine immobilier important, vous dépassez largement les plafonds de donations, vos objectifs ne sont pas totalement arrêtés, mais vous savez que vous donnerez certains biens et en vendrez d’autres …
Dans ce cas, malgré l’absence d’effacement des plus-values antérieures, la constitution ou l’apport à une SCI existante (société civile immobilière) à laquelle vous allez vendre les biens reste pour d’autres objectifs une solution de gestion immobilière à envisager.
La création de la SCI doit être bien réfléchie, vos objectifs clairs, et surtout être motivée par d’autres préoccupations que fiscales. La SCI peut vous apporter bien d’autres solutions patrimoniales : anticipation de la transmission, dégagement de liquidités, réduction de l’impôt foncier …
Mais ça c’est une autre histoire dont nous parlerons la semaine prochaine !
