Et bien, NON.
Malgré les baisses des avantages fiscaux et le rabotage de 10 % des niches fiscales en 2010, la loi Scellier reste un levier simple et efficace pour réduire le montant de vos impôts, tout en vous permettant de constituer un patrimoine immobilier de qualité.
Pour l’année 2011, le dispositif permet :
- Pour les bâtiments basse consommation (B.B.C), de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % du prix d’acquisition plafonné à 300 000 euros étalée sur 9 années.
- Pour les bâtiments non BBC, de bénéficier encore d’une réduction de 13 %.
- A partir de la dixième année, la réduction d’impôt peut être prolongée de 5 % par période de 3 ans (immobilier BBC ou non BBC), soit une réduction d’impôt de 32 % au bout de 15 ans. Il s’agit de la version Scellier Intermédiaire.
Pour bénéficier de ces avantages, il suffit d’investir dans un bien immobilier neuf, que ce soit en acquisition directe ou par le biais de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), et de confier le bien en location pendant 9 ans (version courte) ou pendant 12 ou 15 ans (version intermédiaire).
La location doit respecter des plafonds de loyers au m2, et des plafonds de ressources du locataire (pour la version intermédiaire) en fonction de la zone géographique de l’investissement.
Avant de se lancer, il faut toutefois garder à l’esprit quelques principes essentiels pour réussir son investissement immobilier :
- votre patrimoine total doit respecter une répartition plutôt égalitaire entre actifs immobiliers et actifs financiers (50% d’immobilier, comprenant la résidence principale et 50% d’actifs financiers allant des livrets épargne totalement disponibles à des placements assurance vie ou comptes titres, plus long terme). Ainsi, si un investissement immobilier vous amène à déséquilibrer fortement votre patrimoine au profit de l’immobilier, réfléchissez y, ou alors, est-ce peut être le moment de vendre des biens locatifs anciens pour renouveler votre parc. A l’époque des bâtiments basse consommation et de l’évolution de la demande locative, la question se pose.
- Il faut ensuite vérifier votre capacité d’investissement. Malgré la réduction fiscale, un investissement immobilier ne s’autofinance pas. Il faut avoir une capacité d’épargne mensuelle suffisante (minimum de 300 euros) et pouvoir faire face aux risques locatifs.
- Enfin, l’incontournable sélection du bien. Vérifiez bien la qualité de l’emplacement (qui influe directement sur le potentiel locatif immédiat et sur la valeur patrimoniale à terme), la qualité de la construction, la consommation énergétique (BBC ou non), et bien sur, le taux d’accession à la propriété sur le programme choisi. Une bonne répartition entre propriétaires occupants (au moins 40%) et locataires est une garantie d’entretien de l’immeuble et du maintien d’un bon état général.
Pour illustrer nos propos, voici un exemple d’achat en direct :
Vous avez trouvé un appartement de type 2 à Bayonne (zone B1), dans une résidence BBC, au prix de 125 000 €, pour une superficie de 35 m², le loyer plafonné étant de 415 €/mois sur 9 ans.
La réduction totale sur la période sera de 3055 €/an, pour un total sur 9 ans de 27 495 €.
Pour un projet en Scellier Intermédiaire sur 15 ans, le loyer sera de 388 €/mois et la réduction d’impôts de 40 000 €.
Il est important de noter que nous ne parlons pas de l’abattement de 30% appliqué sur les loyers (Scellier Intermédiaire) et de l’impact d’un déficit foncier généré par cet abattement et les intérêts d’emprunt.
En outre, si vous souhaitez bénéficier de la totalité de la réduction d’impôt, vous pouvez très bien compléter votre achat en direct par l’achat de parts de SCPI, celles-ci offrant plus de souplesse quand au montant de l’investissement (montant minimum de parts possible de 1000€) et une plus large diversification.
Votre conseiller en gestion de patrimoine du Crédit Agricole vous aidera, après définition précise de vos objectifs et analyse de votre patrimoine, à définir le montant de votre enveloppe optimale d’investissement et votre capacité d’emprunt. Si le projet est viable, il vous mettra en relation avec un conseiller en immobilier neuf défiscalisant qui vous proposera une palette de biens immobiliers pouvant correspondre à vos attentes et labellisé Crédit Agricole.
Le conseiller immobilier vous accompagnera aussi pendant toute la phase construction et ce jusqu’à la remise des clefs et vous proposera aussi d’étudier avec vous toutes les solutions pour que la gestion de votre bien sur le long terme soit la plus sereine possible, allant de la proposition du gestionnaire aux assurances contre les risques d’impayés.
Si un tel projet vous tente, il est temps de s’y mettre car mieux vaut ne pas se presser et prendre le temps de la réflexion notamment sur le choix du bien. Si votre préférence va à la souscription de parts de SCPI, passez les vacances d’été tranquille, le temps de la rentrée sera suffisant pour être fin prêt en décembre…
Bruno HENNOTE, Conseiller en Gestion de Patrimoine et Nicolas GATEL Conseiller Immobilier Neuf Défiscalisant, Pays Basque.
