Après l’arrêt cardiaque subi par le marché immobilier fin 2008 et début 2009, dans quelle situation sommes-nous aujourd’hui et que pouvons-nous attendre pour 2010 ?
Le marché de l’ancien s’est très fortement affaibli en 2008, il s’est quasiment arrêté au premier trimestre 2009. Il est faiblement reparti au deuxième trimestre tout en restant sur un niveau de transactions très bas. La baisse des prix est modérée, de l’ordre de 15% depuis fin 2007, les acheteurs ne baissent que peu les prix, ceux qui le peuvent, préfèrent retirer les biens de la vente et attendre une reprise du marché.
Sur le marché du neuf, le premier semestre 2009 a vu un net rebond des ventes.
L’ajustement des prix dans le neuf est modéré, 2% sur un an pour les appartements, 6% pour les maisons individuelles, il est limité par l’augmentation des coûts imposée par les nouvelles mesures environnementales.
Le rebond trouve son origine dans la baisse des prix mais surtout dans les mesures de soutien : doublement des prêts à taux zéro, et dispositif fiscal Scellier.
Ce dispositif particulièrement lisible consiste en une réduction d’impôt de 25% (répartie par parts égales sur 9 ans) du montant de l’investissement limité à 300 000 € par an. La baisse des taux des prêts est également à l’origine du rebond. Le taux moyen des prêts est ainsi passé de 5,07% au 4 ème trimestre 2008 à 3,77% en novembre 2009.
Le rebond est donc tiré par les investisseurs, les primo-accédants sont en position d’attente, attente générée par les incertitudes engendrées par le crise économique et par le chômage qui diffère voire annule les projets.
Les stocks sont en repli, les promoteurs restent prudents et réduisent leurs projets, la Caisse des Dépôts et Consignations est en train d’acquérir 30 000 logements.
Pour 2010 on attend une stabilisation du marché. Dans l’ancien, les ventes devraient rester sur un niveau très bas, les éléments de contexte économique ne seront pas très différents de 2009. Le marché des secondo-accédants (propriétaires qui vendent un bien pour en acheter un autre) va rester affecté, une partie des futurs acquéreurs va différer ses achats en spéculant sur une nouvelle baisse des prix, baisse estimée à 3%.
Dans le neuf ,on attend une légère progression des ventes et une stabilité des prix.
Le marché immobilier ne peut pas repartir sans une véritable amélioration de l’économie réelle et notamment celle de l’emploi. En effet, l’augmentation du nombre de chômeurs limite les projets d’acquisition, il amène un certain nombre de locataires en situation d’insolvabilité, il contraint les propriétaires qui ne peuvent faire face aux échéances de prêts, à remettre le bien sur le marché.
Enfin il faudra être très attentif à l’évolution des taux, une hausse des taux renforce le prix de revient des biens et entraîne une réduction des transactions. elle pourrait intervenir dès le premier semestre 2010.
Bravo et merci pour cette analyse. Il me semble que l’évolution des prix des loyers doit aussi être regardée, car en cas de baisse marquée (et elle semble être engagée) les prix de l’immobilier neuf et donc le marché immobilier lui-même en seront affectés.
Effectivement nous allons vers la fin de la flambée des prix des loyers:
Les loyers de 2009 ont confirmé la tendance de baisse sur le marché de la location débutée en 2008. En 2010, sous fond de crise, la tendance baissière des loyers sur les nouveaux baux va s’accentuer.
Du côté des augmentations de loyer, l’indice de référence des loyers (*IRL, voir ci-dessous) a arrêté de flamber. L’indexation des loyers sur l’IRL restera donc modérer en 2010. Les périodes de déflations ou de faibles inflations 2009 auront permis de stopper la folle hausse des prix de location. L’indice des loyers a même baissé pour la première fois au 3ème trimestre 2009.
La seconde problématique actuelle du marché locatif, c’est le taux de vacance qui est actuellement à un niveau historiquement haut de 9% (avec des niveaux bien plus élevés dans l’ancien et certains secteurs géographiques ayant une offre largement surdimensiée à la demande). Cela oblige les propriétaires à envisager une baisse de loyers dans certaines zones afin d’avoir des locataires. Cela signifie une véritable baisse de rentabilité de l’investissement locatif dans ce cas de figure.
A contrario nous constatons un manque de biens locatifs neufs (répondant notamment aux nouveaux critères d’économie d’énergie) sur certaines métropoles car le nombre de nouvelles constructions avaient fortement chuté depuis le début de la crise en été 2007.
*L’indice de référence des loyers (IRL) remplace l’ancien indice du coût de la construction (ICC) pour calculer la révision du loyer depuis le 1er janvier 2006.
Il s’applique à tous les contrats de location régis par la loi du 6 juillet 1989 (location de logements loués vides à titre de résidence principale, hors HLM), y compris les contrats en cours au 1er janvier 2006.
Depuis le 10 février 2008, les modalités de calcul de l’IRL ont été modifiées et il suit dorénavant l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Bonjour,
Les propriéraires de logement constatent que le rendement de leur bien immobilier ne cesse de décroître compte d’une fiscalité sans cesse renforcée. L’augmentation sensible des impôts locaux, la mise en place de la C.S.G. et du R.D.S. , le renforcement des droits des locataires (un mois de dépôt de garantie),modification de l’indice de révision des loyers, les risques de loyers impayés et de dégration des logements, la baisse des prix des logements, …
Tout cela n’incite plus les particuliers à s’engager dans cette voie mais plutôt à s’en dégager. Aujourd’hui, l’immobilier fonctionne à 50 % grâce à la défiscalisation, ce qui dope les ventes.
Si l’on veut regagner la confiance des particuliers, il convient de doser la fiscalité afin que l’investissement immobilier devienne un placement financièrement rentable et économiquement social (modération des prix des loyers).
Sans compter que ce type de placement devrait permettre d’abonder les retraites…
Bonjour, et merci pour votre commentaire. Effectivement comme vous l’avez écrit l’investissement immobilier est un des plus fiscalisé (hors avantages fiscaux liés à des amortissements divers) et le “risque” lié à la fluctuation de ce marché, le locataire… font de cet investissement, un placement à risque au même titre que les valeurs mobilières sur les marchés actions. Néanmoins, l’investissement immobilier reste une classe d’actifs incontournable dans un patrimoine bien géré. Afin de réduire les risques évoqués ci-dessus, une des solutions reste la “pierre-papier” dont la SCPI PREMELY HABITAT. Je vous invite à lire l’article publié sur ce blog traitant de ce thème. Bonne journée.
Lilian MAUME