Le patrimoine d’un particulier prudent devrait être composé pour une moitié d’actifs financiers et pour l’autre moitié d’actifs immobiliers. En fonction du goût pour l’immobilier on observe généralement une surpondération de cette catégorie du patrimoine avec une répartition de 75% en immobilier et de 25% pour le financier. Il ne faut donc pas hésiter dans les moments de fortes hausses de prix de réajuster cette répartition en vendant un bien et à contrario profiter des périodes de baisses pour renforcer ce compartiment.
Le patrimoine immobilier doit vivre, car il se démode, il peut devenir obsolète par les évolutions réglementaires (sécurité, normes thermiques, acoustiques…).
Lorsque le patrimoine devient important comme pour toute partie de patrimoine, la règle de la diversification doit être appliquée et dans ce domaine de nombreuses possibilités s’offrent à l’investisseur.
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Les actions d’entreprises spécialisées dans l’immobilier ou les OPCVM ont une valorisation qui suit les variations du marché de l’immobilier avec une anticipation à la baisse comme à la hausse. Elles se différencient de la pierre physique sur plusieurs points :
- l’investissement minimum se situe à quelques centaines d’€ et grâce à l’abonnement il peut être très progressif
- La diversification est maximum car les sociétés ont des secteurs d’activités très différents : location et gérance pour les particuliers, locations de murs de supermarchés, locations et gérances de bureaux.
- La diversité géographique est assurée notamment dans un OPCVM car le gérant va acquérir des sociétés exerçant dans divers pays.
- Ces valeurs vont être placées dans des enveloppes de valeurs mobilières et d’assurance vie et bénéficient ainsi d’une fiscalité beaucoup plus attractive que l’immobilier de rapport.
- Enfin la liquidité est toujours assurée.
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Les SCPI (Société civile de placement immobilier) représentent une autre forme d’investissement collectif. Elles regroupent plusieurs épargnants dont le capital est confié à une société de gestion chargée d’administrer les biens.
On rencontre des SCPI spécialisées dans différents secteurs : bureaux, lois spécialisées type Robien …, les principaux avantages sont la diversité des investissements et le montant très modulable de l’apport. Les SCPI de bureaux sont des valeurs de rendement, les SCPI liées à une loi permettent de moduler ou d’optimiser une opération de défiscalisation.
Cependant elles peuvent s’avérer peu liquides et la revente des parts est difficile en période baisse de l’immobilier. Pour palier à cet inconvénient la loi a évolué et permet de transformer les SCPI en OPCI (Organisme de placement collectif immobilier). Ces dernières sont composées pour partie de valeurs mobilières classiques qui assurent la liquidité des parts et d’immobilier.
Elles peuvent adopter la fiscalité des valeurs mobilières (au choix de la société).
Les actions, les OPCVM et les SCPI permettent aux particuliers d’accéder à des investissements auxquels ils ne peuvent pas accéder individuellement et de diversifier son patrimoine immobilier.
