Années après années l’investissement locatif fait l’objet d’aides fiscales, c’est une tradition de notre pays. Après l’amortissement Robien un nouveau dispositif simple et très incitatif est en place depuis 2009 : le dispositif Scellier.
Le Robien a connu durant les années 2004 2008 un grand succès, mais comme beaucoup d’incitations fiscales, force est de constater qu’il a entrainé quelques inadaptations. Ainsi certaines villes ont vu sortir de terre un trop grand nombre de logements locatifs sans adéquation avec la demande locative locale. Il s’en suit des difficultés pour la location et une différence sensible entre le rendement estimé de l’investissement et la réalité.
Le « Scellier » vise à recentrer les incitations fiscales vers les zones sur lesquelles le marché immobilier présente un manque d’offre de logements.
Cette répartition est subordonnée à un arrêté du ministère du logement qui identifie les communes pouvant bénéficier de cette nouvelle réduction d’impôt, comme auparavant les communes sont classées en quatre zones A, B1, B2, C, les zones C ne bénéficient plus d’avantages fiscaux. A noter cependant que de nombreuses communes ont été remontées en B1 et B2. Ce zonage sera revu au moins tous les 3 ans.
Le dispositif s’applique à partir de 2009 et il remplacera le Robien Borloo à partir de 2010.
La réduction d’impôt s’applique sur le prix du logement donné en location à titre de résidence principale du locataire, dans la limite de 300 000 € par an ; elle est de 25% pour 2009 et 2010, 20% pour les deux années suivantes, répartie sur 9 ans. 
En contre partie l’acquéreur s’engage à louer durant ces mêmes 9 années. Il peut prolonger pendant 6 ans (2 fois 3 ans) et obtenir une réduction d’impôt complémentaire de 2% par an, ce qui porte l’avantage fiscal total à 37%
L’avantage fiscal vient en diminution directe de l’impôt, si l’impôt n’est pas suffisant la partie non absorbée peut être reportée sur les 6 années suivantes.
Les incitations sont un levier important de l’investissement locatif en France, elles permettent de limiter temporairement l’impact fiscal du patrimoine.
Cependant l’investisseur doit toujours avoir une approche patrimoniale avant d’avoir une approche fiscale, il doit donc se demander en premier lieu si l’immobilier est la partie de son patrimoine qui doit-être renforcée. Ensuite, il faudra être attentif au prix car de nombreux programmes mettent en avant l’économie fiscale et voient leurs prix majorés.
Enfin l’immobilier est un placement de long terme (15 ans minimum) il convient donc d’être très attentif à la qualité du bien, à son emplacement, qu’il faut projeter dans le développement de la ville et à la qualité du gestionnaire et des garanties associées.
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