Le dernier semestre 2008 avait vu le marché de l’immobilier et notamment la vente de neuf s’arrêter violemment. Sous fond de crise de subprime, d’absence de visibilité sur l’avenir, de dégradation du marché de l’emploi, de resserrement de conditions d’accès aux crédits par les banques, les ménages se sont brusquement arrêtés d’investir dans la pierre. Les taux Court terme de référence (Eonia, Euribor) étant historiquement élevés, poussés par la défiance des établissements financiers qui n’osaient plus se prêter de l’argent. On était dans une situation « explosive » où les promoteurs ne vendaient plus, voyaient leurs maigres réservations d’appartements non validées par un accord de financement d’un établissement de crédit le tout agrémenté par un coût du crédit très élevé !
Tous les indicateurs étaient dans le rouge et l’année 2009 s’annonçait sous de très mauvais auspices !
Mais c’était sans compter avec l’intervention de « Zorro » (Etat) !
Si l’Etat pouvait se permettre de « laisser tomber » quelques promoteurs en difficulté, il ne pouvait décemment, ne pas soutenir tout le secteur de la construction, générateur de milliers d’emplois et en grand difficulté avec l’arrêt brutal du marché de l’immobilier.
Il est donc intervenu dès 2009 avec toute une batterie de mesures (doublement du PTZ, rachat de logements finis en direct auprès des promoteurs pour faire baisser les stocks) afin de soutenir le marché immobilier dont la mesure phare fut la loi Scellier.
Cette loi permet d’acquérir un logement à titre d’investissement, de le louer et d’en retirer de substantielle économie fiscale (25 % de réduction d’impôt sur le montant de l’achat plafonné à 300.000 €, réduction d’impôt à étaler sur 9 ans). La crise financière étant à son apogée, les « déçus » de la bourse ont réorienté leur épargne vers la pierre, appâtés par la « carotte fiscale ».
Dès le début de ces mesures, le marché de l’immobilier a « rebondi » voire même réalisé un « triple saut », certains promoteurs nationaux réalisant leur meilleur niveau de vente jamais atteint sur un mois. L’attrait pour l’investissement Scellier ne s’est pas démenti pendant le restant de l’année et au final l’année 2009 s’est bien déroulée, pour le neuf du moins….
Néanmoins, comme toutes mesures ayant des effets spectaculaires, on peut quand même avoir des doutes sur les effets à long terme d’une telle mesure. Un malade que l’on perfuse peut aller mieux à court terme et voir ensuite sa situation se redégrader, une fois que les premiers effets de la perfusion se sont dissipés (A suivre) …
L’équipe « Promotion Immobilière », avec Laurent MINVIELLE, Directeur d’Agence.
La semaine dernière, Michel Laborie Responsable de l’agence de Trie/Baïse nous parlait de l’opportunité que représente le taux d’intérêt légal fixé à 0,65% pour 2010. Aujourd’hui il complète son analyse par l’interview de Maître BESTARD notaire à l’étude SARLAT, CAMBON, BESTARD, TARAN, Notaires associés à AUCH.
Depuis la réforme de 1989, le Taux d’intérêt Légal atteint son niveau le plus bas. Il vient d’être en effet fixé par le décret n°2010-127 du 10/02/2010 à seulement 0.65% (contre 3.79% en 2009).
Me BESTARD, Quelles incidences concrètes peut avoir ce fameux taux d’intérêt légal ?
« Ce taux est effectivement fixé pour cette année à un niveau très bas. Il faut savoir qu’au début des années 90 ce taux avoisinait les 10% et qu’il n’a jamais été fixé jusqu’ici en dessous de 2%. En 2005, année ou les taux étaient déjà très bas, il était de 2.05%.
Alors, prenons un exemple, si vous le voulez bien. Vous savez que les droits de succession appliqués entre parents au-delà du 4ème degré ou entre personnes non parentes sont de 60%. Vous imaginez facilement que c’est un sujet sensible lorsque l’on est concerné.
Il faut savoir qu’il existe un régime de paiement fractionné applicable en principe à toutes les mutations par décès.
Concrètement, puisque c’est ce que vous attendez, l’administration fiscale accordera dans ce cas un prêt sur cinq années au taux de 0.60%.
C’est clairement une opportunité qui peut permettre de conserver un capital afin de le faire fructifier et d’étaler le paiement des droits de succession dans de bonnes conditions financières.»
Effectivement, cela ouvre de nombreuses opportunités. Par exemple, cela permet de conserver un portefeuille obligataire. L’héritier ou le légataire conservera les titres qui bien souvent présentent des taux de rendement élevés. D’un coté, il y a un actif dont le taux de rendement est bien souvent supérieur à 4%, et en face un passif à 0.60%. L’effet de levier joue à plein.
Mais Comment faire la demande de crédit ?
« Cette demande peut être formulée directement dans la déclaration de succession ou séparément sur papier libre et doit être accompagnée d’une offre de garantie suffisante pour couvrir les droits et les intérêts. Outre les garanties générales de caractère conventionnel, la garantie fournie peut consister dans l’inscription de l’hypothèque légale sur les immeubles de la succession.
Lorsque la demande de crédit est acceptée, les droits donnent lieu au paiement d’intérêts dont le taux est fixé une fois pour toute au moment de la demande.
Le premier versement a lieu en même temps que le dépôt de la déclaration de succession et le dernier au plus tard cinq ans après l’expiration du délai légal imparti pour souscrire cette déclaration. Le nombre de versements est fixé en fonction du pourcentage que représentent les droits, par rapport au montant taxable. »
Peut-on opter pour le paiement fractionné en cas de transmission d’entreprise ?
« Il existe effectivement un régime de paiement différé et fractionné des droits de donation applicable aux transmissions d’entreprises. La donation doit porter sur des titres de sociétés non cotées et le donataire doit recevoir 5% au moins du capital social de l’entreprise.
Le paiement des droits est différé pendant cinq années puis fractionné sur dix années.
Le taux d’intérêt est dans ce cas réduit des 2/3, soit 0.20% si le donataire reçoit plus de 10% de la valeur de l’entreprise, ou si globalement plus du tiers du capital est transmis. ».
Me BESTARD, je vous remercie.
Le taux d’intérêt légal est donc fixé à 0.65% pour l’année 2010. La conjoncture économique ne semble s’améliorer que trop lentement. Beaucoup d’observateurs avisés pensent que la banque centrale européenne va maintenir sa politique de taux bas encore pour quelques mois. Le taux d’intérêt légal 2011 sera-t-il aussi bas ? L’avenir nous le dira.
Michel Laborie Responsable de l’agence de Trie/Baîse
Depuis février, nous connaissons le niveau du Taux d’Intérêt Légal qui sera appliqué tout au long de l’année par l’administration fiscale.
Rappelons que ce Taux est utilisé pour le calcul des intérêts dans de nombreuses procédures, intérêts de retard notamment.
Il est également appliqué lorsqu’un contribuable souhaite opter pour le paiement fractionné de droits de succession.
C’est aussi ce taux qui est utilisé dans le régime de paiement différé et fractionné, applicable aux transmissions d’entreprises.
Vous comprenez donc que son niveau peut avoir des incidences financières non négligeables pour le contribuable.
Un taux d’intérêt légal 2010 fixé à 0,65%
« Le taux d’intérêt légal est fixé par décret pour l’année civile, par référence à la moyenne arithmétique des douze dernières moyennes mensuelles des taux de rendement actuariel des adjudications de bons du trésor à taux fixe à treize semaines. »
En clair, ce taux dépend des taux courts de l’année 2009. Pour information, l’Euribor 3 mois s’élevait à 2,85% au début de l’année passée et il est resté sous les 1% pendant tout le second semestre. Il est actuellement de 0,67%. Rappelons que l’Euribor est le taux interbancaire offert entre banques pour la rémunération de dépôts dans la zone Euro.
Ce niveau constitue donc un record et une véritable opportunité pour le contribuable.
Paiement fractionné et différé des droits de succession…
Il existe trois régimes de crédit de paiement susceptibles de s’appliquer aux doits de mutation par décès :
. un régime de paiement différé et fractionné, applicable aux transmissions d’entreprises,
. un régime de paiement fractionné applicable en principe à toutes les mutations par décès,
. un régime de paiement différé qui concerne essentiellement les successions comportant dévolution de biens en nue-propriété.
Un exemple concret permet d’illustrer en quelques chiffres le « cadeau » que peut faire, par ce biais, l’administration fiscale.
Les droits de successions appliqués entre parents au-delà du 4ème degré ou entre personnes non parentes sont de 60%. Dans ce cadre, un heureux bénéficiaire de la somme de 200.000 € se verra donc taxé à hauteur de 120.000 € et touchera donc le solde soit 80.000 €. Le simple fait d’opter pour le paiement fractionné des droits de succession sur 5 ans au taux d’intérêt légal lui permettra de capitaliser environ 10.000 € supplémentaires, en les plaçant sur un contrat d’assurance-vie par exemple.
La Demande de crédit au taux d’intérêt légal…
Cette demande peut être formulée directement dans la déclaration de succession ou séparément sur papier libre et doit être accompagnée d’une offre de garantie suffisante pour couvrir les droits et les intérêts. Lorsque la demande de crédit est acceptée, les droits donnent lieu au paiement d’intérêts dont le taux est fixé une fois pour toute au moment de la demande. Le taux de base est celui de l’intérêt légal au jour de la demande de crédit, arrondi à la première décimale.
C’est donc 0.6% qui seront appliqués pour 2010.
Dans quelques jours, nous détaillerons l’exemple précédent.
Michel LABORIE Responsable Agence Trie/Baïse
Beaucoup (trop ?) de clients voient le conseiller bancaire comme un « vendeur » de produits… Avec l’impression que sa seule préoccupation est le niveau de bénéfices de son entreprise plutôt que le conseil client.
Pour répondre à cette vision, vous l’avez déjà lu, vu, ou entendu (grâce aux nombreuses campagnes publicitaires) notre volonté est « la Relation Durable » avec nos clients.
Comment cela se traduit-il dans la relation entre le gestionnaire de patrimoine et son client ?… Tout simplement par un véritable « programme relationnel », où ensemble, nous choisissons le rythme de nos rendez-vous. Une obligation et un engagement de votre conseiller à vous contacter à chaque étape clé de votre vie et de celle de votre patrimoine.
Allez… je vois certains d’entre vous, penser que cela reste encore des mots… Et bien NON, et je vais maintenant vous inviter à le vérifier par vous-mêmes :
Comment ?… Invitez votre gestionnaire de patrimoine à vous rendre visite (ou prenez un rendez-vous en agence) pour une ETUDE PATRIMONIALE. Je parle bien d’étude et non de bilan patrimonial car le bilan est limitatif, se pose comme une vision figée à l’instant «T », sans véritable plus value pour une relation sur le long terme… Ce à quoi répond l’étude patrimoniale.
Premièrement vous bénéficierez d’un vrai dossier de suivi (comme chez le docteur !!) et vous n’aurez plus à raconter votre vie, le nombre de vos enfants, la localisation de votre résidence secondaire ou la date d’ouverture du C.E.L de Madame… à chaque changement d’interlocuteur (les docteurs aussi changent parfois !!).
Ensuite vous constaterez que l’ensemble de votre patrimoine est commenté, analysé, que des propositions et / ou préconisations sont faites avec comme fil conducteur, vos seuls objectifs et projets. Ces commentaires concernent chaque classe d’actifs et sont cohérents avec la gestion que vous souhaitez et le cahier des charges construit ensemble. Nous parlons alors de construction de stratégie patrimoniale.
Cette étude devient « le socle de la relation »; je m’explique… vous trouverez après toutes les analyses patrimoniales, un échéancier de travail commun permettant d’avoir une véritable lisibilité sur notre relation lors de l’année civile en cours, et même des prochaines années en fonction de l’accompagnement nécessaire dans vos projets.
Chacun des évènements clé de votre vie sera l’occasion de modifier votre étude si nécessaire… et, vous vous surprendrez peut être à relire de temps en temps votre étude comme vous pourriez consulter un guide des bonnes pratiques… de la gestion de VOTRE patrimoine.
Alors maintenant, pour que conseil et gestion soient pour vous, synonymes de relation bancaire, appelez vite votre gestionnaire de patrimoine (directement accessible par ce blog ou lefil.com).
Lilian MAUME
Dans un contexte économique toujours plus chahuté et incertain, où le virtuel l’emporte parfois sur le réel, le Crédit Agricole Mutuel Pyrénées Gascogne s’applique à être au plus près de ses clients et surtout aux étapes clés de leurs vies professionnelles et privées…
Nos besoins à tous évoluent, nos métiers aussi.
Fort de sa position de leader sur le marché patrimonial, le Crédit Agricole Mutuel Pyrénées Gascogne a décidé, en mai dernier, de lancer ses « structures spécialisées », baptisées « Banques Privées »
Ces Banques Privées sont réparties sur le Pays Basque, la Région Pau-Béarn, la Bigorre et bientôt sur le GERS. Elles ont pour vocation de faire bénéficier, en région, à leurs clients, de tous les services d’Ingénierie Patrimoniale à la Banque d’affaires : conseil personnalisé, organisation et transmission du patrimoine privé et professionnel.
A ce titre, le Crédit Agricole Mutuel Pyrénées Gascogne a tissé au fil des années un partenariat solide avec La Compagnie Financière Edmond de Rothschild.
Les Banques Privées souhaitent donner un signal fort pour leurs lancements et remercier leurs plus fidèles clients de leur confiance.
Comment concilier ces objectifs en tentant de les étonner, les enchanter ?
La réponse à cette problématique était de les faire profiter du patrimoine fabuleux de la Famille Rothschild : une visite du Château Clarke s’imposait !
Pour cette première édition, une quinzaine d’heureux clients de la Banque Privée du Pays Basque ont ainsi visité le Château, les vignes, ont pu échanger avec le Maître de Chai et déguster les meilleurs crus.
Après un déjeuner dans les salons privés du Baron et de la Baronne Edmond de Rothschild, la journée s’est poursuivie par une visite d’un domaine partenaire, Léoville-Poyferré, au cœur de St Julien Beychevelle !
Un pur enchantement, des clients ravis … un concept à décliner sur l’ensemble des Banques Privées du Crédit Agricole Mutuel Pyrénées Gascogne et à renouveler chaque année !
Marie Annick Mourguiart Directeur Banque Privée Pays Basque
NB : Cet évènement a été réalisé le 10 décembre dernier pour la Côte Basque et sera renouvelé le 12 février pour les Régions Pau-Béarn et Bigorre.
